П11 Ст 165 жк рф

26.12.2018 Выкл. Автор admin

Комментарии к СТ 165 ЖК РФ

Статья 165 ЖК РФ. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Комментарий к статье 165 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья содержит нормы публично-правового характера, предписывающие органам местного самоуправления создавать соответствующие целям жилищной политики условия для управления многоквартирными домами. Указанные нормы должны применяться в системной взаимосвязи с правилами, устанавливающими компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. коммент. к ст. 14 ЖК РФ).

2. Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций как требование, адресованное органам местного самоуправления, базируется на положениях ст. 8 Конституции РФ и п. 3 ст. 1 ГК РФ, в которых закреплен принцип свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств на всей территории РФ.

Конкретизация указанного принципа осуществлена, в частности, в Федеральном законе от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (РГ. 2006. 27 июля). Согласно п. 1 ст. 15 указанного Закона органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят и (или) могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральным законом случаев.

3. Возможность предоставления управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетных средств на цели проведения капитального ремонта реализуется органами местного самоуправления в соответствии с бюджетным законодательством. По общему правилу, закрепленному в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Очевидно, что предоставление бюджетных средств по смыслу п. 2 ч. 1 коммент. ст. не охватывается только оплатой своей части расходов на проведение капитального ремонта, бремя которых публичные образования несут наравне с иными собственниками.

4. Содействие повышению уровня квалификации лиц, занимающихся управлением многоквартирными домами, и организация обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, могут реализовываться органами местного самоуправления в различных формах, в том числе через государственные или муниципальные учебные заведения, через муниципальный заказ и т.п.

5. В частях 2 и 3 коммент. ст. содержатся нормы, обязывающие органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы предоставлять гражданам по их запросам определенные сведения. Предоставление указанных сведений осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3448) и развивающими его подзаконными нормативными актами, в частности, Постановлении Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (СЗ РФ. 2010. N 40. Ст. 5064).

6. В части 4 коммент. ст. сформулировано новое для сферы жилищного хозяйства правило, обязывающее организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома, а также лиц, оказывающих услуги, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, предоставлять органам местного самоуправления соответствующие сведения, касающиеся их ценовой политики.

Статья 165. Создание условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;

4) содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

1.1. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

2. Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

3. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение.

4. Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

5. Порядок, формы, сроки и периодичность размещения в системе информации, указанной в части 4 настоящей статьи, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

Комментарий к Ст. 165 ЖК РФ

1. Становление новой системы управления многоквартирными домами требует внимания и поддержки прежде всего со стороны органов местного самоуправления. В ч. 1 комментируемой статьи не только заложены основные принципы содействия органов местного самоуправления созданию благоприятных условий для перехода собственников помещений многоквартирных домов к управлению своим имуществом, но и определены механизмы осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций. Одновременно определены условия и структура информационного обеспечения органов местного самоуправления со стороны ресурсоснабжающих и управляющих организаций, а также закреплены обязанности органов местного самоуправления по доведению до граждан широкого спектра информации о ценах (тарифах) поставляемых ресурсов, предоставляемых в процессе управления услуг и работ, об объеме и качестве таких услуг (работ), о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Необходимо отметить, что согласно п. 5 ст. 20 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе производить расходы за счет средств бюджета муниципального образования (за исключением финансовых средств, передаваемых местному бюджету на осуществление целевых расходов) на осуществление полномочий, не переданных им в соответствии с названным Федеральным законом, если возможность произведения таких расходов предусмотрена федеральными законами. С учетом данного положения указанные в ч. 1 комментируемой статьи полномочия органов местного самоуправления следует рассматривать как дополнительно предусмотренные законом, финансирование которых может осуществляться из бюджета муниципального образования.

Особое внимание следует уделить положениям п. 2 ч. 1 комментируемой статьи. На практике зачастую органы местного самоуправления, являясь членами товариществ собственников жилья, пытаются применить положение данного пункта в целях объяснения уплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Судебная практика четко определяет возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, отделяя ее от обязанности органа местного самоуправления финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, будучи членом товарищества собственников жилья.

Бюджетные средства могут выделяться в порядке, предусмотренном ст. 78 Бюджетного кодекса РФ, устанавливающей порядок предоставления субсидий.

Так, если муниципальное образование является членом товарищества собственников жилья, то оно обязано исполнять все бремя расходов, установленных для членов товарищества, в том числе и расходы на капитальный ремонт. При этом суды приходят к выводу, что право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов (Постановления ФАС Поволжского округа от 16 марта 2011 г. по делу N А57-7990/2010; от 30 марта 2011 г. по делу N А57-7991/2010; Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2010 г. по делу N А57-7990/2010; от 25 ноября 2010 г. по делу N А57-7991/2010).

2. Для создания необходимых условий по управлению многоквартирными домами комментируемая статья предусматривает три направления содействия органов местного самоуправления.

Первый — обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм. В первую очередь для организации деятельности управляющих организаций на конкурентной основе необходимо обеспечить равные условия для всех организаций (индивидуальных предпринимателей), изъявивших желание заниматься такой деятельностью. Обеспечение равенства условий субъектов малого и среднего предпринимательства закреплено в качестве основных принципов поддержки органами государственной власти и местного самоуправления деятельности данных субъектов. В частности, согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» такими принципами являются:
———————————
СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4006.

1) заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки;

2) доступность инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для всех субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) равный доступ субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих критериям, предусмотренным федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, к участию в соответствующих программах;

4) оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

5) открытость процедур оказания поддержки.

В целях создания равных условий деятельности управляющих организаций в письме Министерства регионального развития РФ от 21 июля 2006 г. N 6301-РМ/07 органам государственной власти и местного самоуправления рекомендовано установить для управляющих организаций единый размер арендной платы и иные условия пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности служебно-техническими помещениями в многоквартирных домах, эксплуатационно-ремонтными цехами, базами, мастерскими, гаражами, складскими помещениями и другими объектами (помещениями), предназначенными для управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, не допуская преимуществ пользования указанными объектами и имуществом только государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями или хозяйственными обществами со 100-процентным капиталом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Второй — предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам. Реализация данного правомочия в большей степени связана с реализацией обязанности органов государственной власти и местного самоуправления, закрепленной в ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирных домов осуществляется и на государственном уровне. В частности, одной из основных целей деятельности государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства является осуществление софинансирования региональных и муниципальных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов .
———————————
Федеральные законы от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799) и от 30 декабря 2008 г. N 323-ФЗ «О порядке определения минимального объема долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов в 2009 году и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 31).

Третий — организация работ по обучению профессиональных управляющих и оказание содействия в повышении уровня их квалификации. Реализация данного правомочия осуществляется в рамках региональных и местных программ по обучению специалистов в этой сфере. К примеру, согласно Постановлению правительства Москвы от 20 февраля 2007 г. N 108-ПП «О подготовке кадров для малого предпринимательства в городе Москве на 2007 — 2009 годы» организовано практическое обучение работников организаций, управляющих многоквартирными домами .
———————————
Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 15.

3. Частью 1.1 комментируемой статьи существенно усилена роль органов местного самоуправления в осуществлении контрольных функций за деятельностью управляющих организаций. Теперь органы местного самоуправления вправе инициировать проведение проверки деятельности управляющих организаций в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также выступать с инициативой внеочередного проведения общего собрания собственников помещений с повесткой о расторжении договора управления. Основанием для организации проведения проверки являются обращения любых собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива. При этом орган местного самоуправления в пятидневный срок со дня поступления в такой орган соответствующего заявления должен приступить к проведению проверки деятельности управляющей организации. Достаточно жесткие временные рамки установлены в целях незамедлительного реагирования на заявления о фактах ненадлежащего исполнения условий договора управления.

Если в результате проверки выявлены нарушения в выполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Необходимо отметить, что в любом случае решение о расторжении договора управления или об изменении способа управления принимается только общим собранием собственников. Поэтому если жители дома в целом удовлетворены деятельностью управляющей организации, то хотя бы и по инициативе органа местного самоуправления соответствующий договор управления не может быть расторгнут. Представляется, что такой подход позволяет защитить и интересы управляющей организации от необоснованных претензий как отдельных собственников, так и органов местного самоуправления.

4. В целях обеспечения защиты прав граждан как потребителей коммунальных услуг на достоверную информацию об установленных ценах и тарифах на соответствующие услуги и работы, о размерах оплаты согласно этим ценам и тарифам, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги и размерах их оплаты в ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи закреплено право граждан на получение такой информации как от органов местного самоуправления, так и от управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов. Кроме того, теперь органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам информацию об участии представителей данных органов в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Следует отметить, что реализация предоставленных гражданам прав на получение информации не зависит от выбранного способа управления, т.е. граждане вправе получить указанную информацию прежде всего от органов местного самоуправления в любых случаях. Неправомерный отказ в предоставлении гражданину информации, о которой идет речь в комментируемой статье, может быть обжалован в суд в порядке, установленном ст. ст. 245 — 250 ГПК РФ.

5. Для реализации органами местного самоуправления предусмотренных обязанностей по предоставлению соответствующей информации гражданам данные органы с учетом ч. 4 комментируемой статьи наделены правом на получение необходимой им информации от ресурсоснабжающих организаций, от лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставляющих коммунальные услуги. Указанные организации обязаны своевременно направлять в органы местного самоуправления информацию:

— об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

— о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами);

— об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

— о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты;

— о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры;

— о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг;

— о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию коммунальных ресурсов.

Вышеперечисленные сведения создают необходимые условия для проведения органами местного самоуправления полноценного мониторинга в сфере управления многоквартирными домами, а также предоставляют возможность своевременно выявлять нарушения, прежде всего в сфере тарифов на коммунальные услуги, и оперативно реагировать на такие нарушения .
———————————
Следует отметить, что Правительство РФ должно определить порядок, сроки, периодичность и форму предоставления органам местного самоуправления указанной информации.

По нашему мнению, при надлежащей и своевременной обработке поступающей в орган местного самоуправления указанной информации создаются условия для защиты населения от недобросовестной или некачественной работы ресурсоснабжающих, управляющих и многих других организаций в жилищно-коммунальной сфере.

П11 Ст 165 жк рф

Поддержание придомовой территории в надлежащем состоянии является частью работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и включает в себя, в частности (ст. 39 Жилищного кодекса РФ; подп. «е», «ж» п. 2, подп. «г», «д», «ж», «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; п. 24-26 Минимального перечня услуг и работ, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290):

— уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества;

— сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

— текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства, расположенных на земельном участке.

Если придомовая территория содержится ненадлежащим образом, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

1. Предъявить требование организации, отвечающей за поддержание порядка на придомовой территории. В зависимости от способа управления многоквартирным домом, выбранного собственниками помещений в этом доме, требование о поддержании порядка на придомовой территории может быть предъявлено управляющей компании организации, с которой собственники помещений заключили договор на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2, ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ), ТСЖ или ЖСК (п. 2 ч. 2, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ); или управляющей организации (п. 3 ч. 2, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

2. Обратиться с жалобой в органы жилищного контроля и местного самоуправления.

Если после предъявления требований ответственным лицам недостатки, связанные с содержанием придомовой территории, устранены не были, необходимо обратиться в органы государственного и/или муниципального жилищного контроля – жилищные инспекции, администрации муниципальных образований, Департамент природных ресурсов, Роспотребнадзор (ч. 2, 2.1 ст. 20 ЖК РФ; п. 2 Административного регламента, утв. приказом Роспотребнадзора от 16.07.2012 №764).

Если по результатам проверки будут выявлены нарушения правил содержания придомовой территории, контролирующий орган выносит предписание о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ; п. 70 Регламента).

Если решение, а также действия (бездействие) должностных лиц органов госжилнадзора при проведении проверок не устроили, их можно обжаловать их в административном и (или) судебном порядке (п. 17 Положения № 493).

Кроме того, можно обратиться в орган местного самоуправления с жалобой на управляющую организацию. Результатом обращения будет проведенная в пятидневный срок внеплановая проверка деятельности управляющей организации. Если выяснится, что управляющая организация не выполняет условий договора управления, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

3. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе потребовать произвести перерасчет внесенной платы за содержание общего имущества дома, если услуги по содержанию придомовой территории оказывались ненадлежащим образом или не оказывались вообще. Такое заявление направляется в письменной форме или делается устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации. Размер платы уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ; п. 7, 8, 10 Правил изменения размера платы, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

(Прокуратура Коминтерновского района г.Воронежа)

Управління багатоквартирними будинками

Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати:

— Сприятливі та безпечні умови проживання громадян;

— Належне утримання спільного майна;

— Вирішення питань користування спільним майном;

— Надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку.

Забезпечити ефективне управління майном може тільки його власник або інша особа, уповноважена власником. На цьому принципі, заснованому на положеннях ЦК РФ, базуються норми ЖК РФ, присвячені управління багатоквартирними будинками.

На власників житлових приміщень у багатоквартирному будинку ЖК РФ покладає обов’язок і одночасно надає право самостійно вибирати найбільш зручний для них спосіб управління багатоквартирним будинком з числа наступних (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

а) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;

б) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або спеціалізованим споживчим кооперативом;

в) управління керуючою організацією.

Поняття «керуюча організація» позначає як юридична особа (незалежно від організаційно-правової форми), так і індивідуального підприємця.

Рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком вправі прийняти тільки загальні збори власників приміщень цього будинку. Поняття «вибір способу управління» включає в себе не тільки можливість первинно визначити цей спосіб, але і змінити його згодом, вибравши новий спосіб управління (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Багатоквартирний будинок може управлятися тільки однієї керуючої організацією, вибраною на конкурсній основі. Дату проведення відкритого конкурсу з вибору керуючої організації призначає орган місцевого самоврядування. Якщо протягом року з дня проведення такого конкурсу власниками приміщень у багатоквартирному будинку не обраний спосіб управління будинком або якщо прийняте рішення про вибір способу управління будинком не було реалізовано, то орган місцевого самоврядування в порядку, встановленому Урядом РФ, проводить відкритий конкурс з вибору керуючої організації (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Орган місцевого самоврядування протягом 10 днів з дня проведення зазначеного конкурсу повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку (п. 5 ст. 161 ЖК РФ):

— Про результати відкритого конкурсу;

— Про умови договору управління цим будинком.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов’язані укласти договір управління цим будинком з керуючою організацією, обраною за результатами відкритого конкурсу, в порядку, встановленому ст. 445 ГК РФ.

Орган місцевого самоврядування не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну дії договору управління багатоквартирним будинком скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання про вибір способу управління цим будинків (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).

Поняття договору управління багатоквартирним будинком

За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов’язується:

а) надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку;

б) надавати комунальні послуги власникам приміщень і особам, які користуються приміщеннями в цьому будинку;

в) здійснювати іншу діяльність, спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договір управління багатоквартирним будинком укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Відповідно до п. 3 ст. 162 ЖК РФ у договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені:

а) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;

б) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;

в) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;

г) порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов’язань за договором управління.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на строк не менш ніж один рік і не більше ніж п’ять років.

Договір управління багатоквартирним будинком набуває чинності в день його підписання сторонами. За загальним правилом керуюча організація зобов’язана приступити до виконання її обов’язків, встановлених у договорі управління, не пізніше ніж через 30 днів з дня його підписання. При цьому в договорі управління можна встановити інший термін (більший чи менший) початку діяльності керуючої організації (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Зміна і розірвання договору управління здійснюється за правилами, встановленими ст. 450-453 ГК РФ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Керуюча організація за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов’язана передати технічну документацію на цей будинок і інші, пов’язані з управлінням таким будинком, документи (п. 10 ст. 162 ЖК РФ) відповідній особі:

— Знову обраної керуючої організації;

— Товариству власників житла;

— Іншому спеціалізованому споживчому кооперативу;

— Одному з власників, зазначеній у рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління таким будинком (у разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку), а якщо такий власник не вказаний, будь-якому власнику в такому будинку.

Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація щорічно протягом першого кварталу поточного року представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Згідно з п. 9 ст. 162 ЖК РФ порядок управління багатоквартирним будинком встановлюється з урахуванням положень наступних розділів ЖК РФ:

— Розд. V «Житлові та житлово-будівельні кооперативи», якщо даний будинок знаходиться у власності житлового кооперативу;

— Розд. VI «Товариство власників житла», якщо в даному будинку створено товариство власників житла.

Порядок управління багатоквартирним будинком, всі приміщення в якому знаходяться у власності Російської

Федерації, суб’єкта РФ чи муніципального освіти, встановлюється відповідно:

— Органом державної влади суб’єкта РФ;

— Органом місцевого самоврядування.

Управління таким будинком здійснюється шляхом укладення договору управління даними будинком з керуючою організацією, вибраною за результатами відкритого конкурсу або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнаний таким, без проведення такого конкурсу (ст. 163 ЖК РФ) [1]. [1]

При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку договори надання послуг з утримання та виконання робіт з ремонту спільного майна в такому будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників. При цьому всі або більшість власників приміщень виступають в якості одного боку укладених договорів [2]. [2]

Договори, що стосуються холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення), полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком , від свого імені.

Від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку у відносинах з третіми особами має право діяти один з власників приміщень у такому будинку чи інша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою в письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень у такому будинку на підставі рішення загальних зборів останніх (ст. 164 ЖК РФ).

З метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування відповідно до ст. 165 ЖК РФ здійснюють наступні дії:

а) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від їх організаційно-правової форм;

б) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків;

в) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, і організації навчання осіб, які мають намір здійснювати таку діяльність.

Органи місцевого самоврядування та керуючі організації зобов’язані надавати громадянам за їх запитами наступну інформацію:

— Про встановлені ціни і тарифи на послуги та роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків і житлових приміщень в них;

— Про розміри оплати у відповідності з цими цінами і тарифами;

— Про обсяг, про перелік і якості надаваних послуг і виконуваних робіт;

— Про ціни і тарифи на надані комунальні послуги та розміри оплати цих послуг.

  • [1] Про управління багатоквартирними будинками див .: Рижов А. Б. Управління багатоквартирним будинком та реєстраційний облік за місцем проживання // Житлове право. 2007. № 4. С. 13-19; Михайлов В. К. Проблематика управління багатоквартирними будинками // Житлове право. 2009. № 3. С. 13-21; Світ Ю. Л. Договір управління багатоквартирним будинком: висновок, зміст // Житлове право. 2007. № 3. С. 21-29.
  • [2] Див .: Сімановміч Л.Н. Безпосереднє управління багатоквартирним будинком // Юрист. 2009. № 2. С. 48-52.

Разбито окно в подъезде

Куда: Служба жилищного контроля и
строительного надзора Красноярского края
660049, г. Красноярск, ул. П. Коммуны, д. 33

От Фамилия Имя Отчество
66ХХХХ, г. Красноярск,
ул. Улица, д. ХХ, кв. ХХ
тел. (XXX) XXX-XX-XX
E-mail: ваш[email protected]ваш-email

ЗАЯВЛЕНИЕ
о нарушении требований к содержанию общего имущества
в многоквартирном доме

По адресу Красноярский край, г. Красноярск, ул. Улица, дом ХХ в подъезде №4 в пролете между 3 и 4 этажами разбито окно . Таким образом управляющая компания ООО «Управляющая компания» нарушает Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491), Жилищный кодекс РФ в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с пп. В п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях .

В соответствии с п. 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) остекление на лестничных клетках должно быть исправным ; в наличии на окнах и дверях должна быть фурнитура (ручки, скобянка).

В соответствии с Приложением №2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170) предельный срок устранения неисправности в виде разбитых стекол и сорванных створок оконных переплетов составляет 3 суток .

Определенные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда являются обязательными для исполнения управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и(или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность

В соответствии с ч. 1 ст. 165 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) общее имущества должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и(или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с вышеизложенным управляющая компания обязана содержать общее имущество в многоквартирном доме в надлежащем состоянии и обладает всеми необходимыми для этого ресурсами.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ №6464/10 от 29.09.2010 « Все текущие , неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме ».

В соответствии с п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии со ст. 2 Положения о государственном жилищном надзоре (утв. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 №493) задачами государственного жилищного надзора является в том числе предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

На основании вышеизложенного и руководствуясь Федеральным закон от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», а также Положением о государственном жилищном надзоре, прошу:

  • провести по изложенным мною фактам выездную проверку;
  • выдать управляющей организации ООО «Управляющая компания» предписание об устранении подтвердившихся нарушений и установить сроки его исполнения;
  • возбудить административное делопроизводство и привлечь к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и(или) жилых помещений» виновных лиц.

Смотрите еще:

  • Купить земельный участок в быково Продажа земельных участков в г Быково п в Московской области Продаю земельный участок в посёлке Быково (7 соток за 1 400 000 рублей), Раменского р-на (СНТ "Пенсионер"), вблизи мкрн. Щорса, ул. Осеченская. 7 соток по документам, (по факту 8) ровный […]
  • Гпк возврат искового Статья 135. Возвращение искового заявления Статья 135. Возвращение искового заявления См. комментарии к статье 135 ГПК РФ 1. Судья возвращает исковое заявление в случае, если: 1) истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории […]
  • Образец претензии работодателю о невыплате компенсации при увольнении Претензия работодателю Многие стараются не конфликтовать с начальниками, но иногда претензия работодателю остается последней возможностью не доводить дела до суда. Зачастую такой документ направляется уже после увольнения, когда остаются нерешенные вопросы. […]