Оформление налогового вычета при продаже квартиры

28.06.2019 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Налоговый вычет при продаже квартиры — изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов — это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет — 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета — 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества — это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 — снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Получение налогового вычета при продаже квартиры

В соответствии с законодательством реализация недвижимости является сделкой, обеспечивающей получение прибыли.

Следовательно, она облагается налогом, ставка которого составляет 13%. Чтобы в будущем избежать возникновения проблем с налоговыми органами, необходимо изучить этот вопрос детально.

Что это такое?

При продаже объекта недвижимости его владельцы получают доход, поэтому обязаны уплатить подоходный налог, равный тринадцати процентам.

Эта сумма получается большой, но налоговая база может быть снижена на основаниях, предусмотренных законом.

Для этого можно воспользоваться вычетом, причем возможность его оформления будет зависеть от срока распоряжения имуществом.

Начало владения квартирой происходит с момента оформления свидетельства собственности.

Однако законодатель предусматривает некоторые исключения:

  • если жилая площадь получена по наследству, то принимается во внимание момент вступления в него;
  • если жилая площадь является кооперативной, то становится собственностью после завершения выплаты пая;
  • владение квартирой, приобретенной по ипотечной программе, начинается с оформления акта передачи недвижимости.

Нормативная база

Оформление вычета при продаже объектов недвижимости регулируется рядом нормативно-правовых актов.

Одним из них является ФЗ № 212 от 2013 года, в соответствии с которым предусматриваются следующие положения:

  • если квартира была в собственности гражданина, уплачивающего налог, в течение трех лет или больше, то при реализации он не выплачивает подоходный налог с прибыли;
  • если жилая площадь была куплена меньше трех лет тому назад, то законодатель расценивает её продажу, как источник получения дохода, следовательно, гражданин может воспользоваться правом получения вычета.

Другим правовым актом является НК РФ.

Так, статья 220 устанавливает возможность оформления возврата в соответствии со следующими условиями:

  • на основании п.1 упомянутой статьи можно воспользоваться вычетом при продаже недвижимости;
  • п. 2 статьи предусматривает сумму вычета, определяемую путем полученной прибыли от её реализации, однако она не может составлять больше миллиона рублей;
  • п.2 также устанавливает, что вместо выплаты этой суммы, можно заключить соглашение о снижении прибыли от реализованной сделки на реальные затраты, совершенные при её приобретении.

Если владелец недвижимости предпочитает сейчас не использовать возможность оформления возврата, а он хочет уменьшить покупную стоимость, то все затраты должны быть подтверждены документально.

С 2018 года были принятs поправки, на основании которых оформить вычет можно пропорционально (при совместном приобретении).

Более того, привязка льготы осуществляется не к самому объекту недвижимости, а к её владельцу, т.е. получателю. Изменения в налоговом вычете при продаже квартиры в 2018 еще не происходили.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Удастся ли оформить налоговый вычет при продаже квартиры? Законодатель предусматривает эту возможность, однако устанавливается временное ограничение.

В собственности менее 3 лет

Если квартира пребывает во владении менее трех лет, то при её реализации заявитель должен уплатить подоходный налог, ставка по которому равна 13%.

Как известно, плательщик налога имеет право на оформление возврата НДФЛ.

Более 3 лет

Если объект недвижимости (квартира или участок) находится в собственности больше трех лет, то законодатель не будет принимать её реализацию за способ извлечения прибыли.

Следовательно, не потребуется выплачивать подоходный налог. Его отсутствие не предоставляет возможности гражданину получить возврат НДФЛ.

Полученной по наследству

Если наследство было получено по наследству, то при его продаже можно получить имущественный вычет.

Однако здесь имеется несколько нюансов:

  • во-первых, период владения также должен составлять не менее трех лет;
  • во-вторых, отсчет этого времени начинается с момента вступления в наследство.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры? Смотрите тут.

Родственнику

Налог с продажи квартиры родственнику не взимается. Следовательно, её владелец не имеет права на оформление налогового вычета.

Для пенсионеров

Пенсионер имеет право на получение имущественного вычета, если продаст квартиру.

Важно учитывать, что в его собственности она должна находиться не менее трех лет.

Таким правом может воспользоваться как работающий, так и неработающий гражданин пенсионного возраста.

Долевая собственность

Если собственность приобретается по ДДУ, то её владелец в случае продажи может получить возврат НДФЛ.

Необходимо учитывать следующее:

  • во-первых, срок владения для получения льготы не должен превышать три года;
  • во-вторых, это время берет с момента оформления акта приема-передачи.

Следовательно, для этого не требуется оформлять свидетельство собственности.

Особенности расчета

Для квартиры максимальная сумма имущественного возврата может составлять один миллион рублей при её продаже.

Она будет вычитаться из средств, за которые реализуется недвижимость. Остаточная сумма облагается налогом.

Например, владелец принял решение о продаже жилой площади за 3 миллиона рублей. После вычета остается 2 миллиона рублей, и только с них будет взиматься подоходный налог.

При этом важно учитывать, что если у недвижимости два или большее собственников, то один миллион рублей будет поделен пропорционально на каждого из них.

Если квартира будет продана дешевле, нежели покупалась, то налог не потребуется уплачивать, но декларацию сдать нужно.

Как получить?

Чтобы оформить возврат суммы, необходимо выполнить три действия:

  1. Заполнить в соответствии с правилами декларацию 3-НДФЛ.
  2. Составить заявление в произвольной форме.
  3. Собрать пакет документов.

При составлении заявления отдельное внимание необходимо уделить его «шапке».

В ней указывается руководитель налоговой инспекции или работодатель, в зависимости от того, кому оно будет сдаваться. В ней перечисляются личные сведения, в том числе номер ИНН.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры работающему пенсионеру? Читайте здесь.

Нужен образец заполнения 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Перечень документов

К числу необходимых документов для оформления льготы относится:

  • гражданский паспорт владельца недвижимости и его копия, заверенная в нотариальной конторе;
  • договор купли-продажи (копия и подлинник);
  • акт передачи недвижимости;
  • документ, на основании которого была перечислена финансовая сумма;
  • справка с места работы о размерах зарплаты и удержании НДФЛ.

Заполнение декларации

Заполнять декларацию необходимо разборчиво, печатными буквами, для каждой из которых отведена отдельная клетка.

В ней указываются:

  • сведения о налогоплательщике, паспорте;
  • информация о размере налога;
  • расчет налогооблагаемой базы и т.д.

Сколько раз можно?

Получить имущественный вычет можно несколько раз.

Главным условием является, чтобы в совокупности он не превышал максимальную сумму возврата.

На видео о вычете при продаже недвижимости

Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

Во время продажи квартиры может иметь место налоговый вычет, за счет чего значительно уменьшается сумма подоходного налога.

При оформлении такого типа налогового вычета гражданам важно знать определенные нюансы, способные помочь в законном порядке сделать сумму установленных налогов меньше и не получить отказ во время обращения в налоговую инспекцию.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Согласно новой редакции Налогового Кодекса РФ были внесены определенные корректировки и поправки касаемо вопросов налогообложения, связанных с предоставлением гражданам имущественных налоговых вычетов. Новые правила регламентируют налогообложение дохода от продажи объектов жилого имущества при соблюдении следующих нюансов:

  • Если лицо являлось собственником жилого помещения в период от трех лет и более, с полученного при продаже дохода он может не оплачивать НДФЛ;
  • Если жилье находилось в собственности менее трехлетнего периода, указанному лицу предоставляется возможность сокращения дохода на сумму, приравненную к имущественному налоговому вычету.

Все операции, подразумевающие уплату налогов с различных доходов граждан, четко регламентируются Налоговым Кодексом РФ, закрепляя права налогоплательщиков на соответственные налоговые вычеты. К примеру, в процессе продажи квартиры продавец недвижимого имущества может воспользоваться правом на полагающуюся компенсацию от государства в виде имущественного налогового вычета.

В соответствии с НК РФ, размеры налоговой компенсации определяются в виде доходной статьи от продажи жилой площади, но не могут составлять сумму более одного миллиона рублей. Право на один миллион рублей налогового вычета можно заменить оформлением реального уменьшения налога с доходов.

Как определить большую выгоду при получении имущественного вычета?

Для определения большей экономической выгоды, необходимо произвести расчет размеров имущественного налогового вычета. Можно рассмотреть варианты подобных расчетов на реальных примерах.

Пример № 1. Получение имущественного налогового вычета

Жилплощадь, приобретенную в 2015 году за 1,9 млн. рублей, конкретное лицо продает на следующий год за 2,5 млн.

Если налогоплательщик будет применять право на вычет, действует следующая формула расчета: из дохода в 2,5 млн. отнимается вычет в 1 млн., в результате чего выходим на налоговую базу, равную 1,5 млн. рублей. Далее стандартный расчет 1,5 млн. умножается на 13%, а готовый результат в 195 тысяч рублей и будет суммой НДФЛ для уплаты по декларации.

В этом случае налогоплательщик обязан предоставить договор покупки квартиры, а также полный пакет финансовой документации об уплате за квартиру – в бумагах должна быть указана сумма в 1,9 млн. рублей.

Пример № 2. Получение налогового вычета

Гражданином в 2013 году покупалась квартира за 500 тысяч рублей, которая в 2015 успешно продается за 1,2 млн. рублей. Без учета прав на компенсацию в виде имущественного вычета, данный гражданин обязан будет уплатить НДФЛ в размере 91 тысячи рублей, исходя из формулы 1,2 млн. – 500 тыс. и полученное число, умноженное на 13%.

Однако при использовании своего права на вычет, формула расчета будет следующей: 1,2 млн. – 1 млн. умноженное на 13%. В итоге получится, что налог составит 26 тысяч рублей. То есть явно более выгодным получается вариант, в котором учитывается применение имущественного налогового вычета.

Пример № 3. Получение имущественного вычета при покупке квартиры

Гражданином была приобретена квартира за 650 тысяч рублей, которую на следующий год он продает за 780 тысяч. Налог не будет удерживаться с налогоплательщика, если им будет использовано право на вычет в сумме менее 1 миллиона рублей – то есть 780 тысяч.

Если квартира продавалась за границей, а налогоплательщик был собственником менее 3-х лет, то при получении доходов от лица с иностранным гражданством, у налогоплательщика также есть определенные права. Имущественный вычет в данном случае будет приравниваться к доходу от продажи недвижимого объекта, но опять же в сумме не более 1 миллиона.

Размеры имущественного вычета при долевой продаже

В процессе продажи недвижимости при долевом строительстве, также возможно получение налоговой компенсации. Вариантов может быть несколько:

  1. Данная квартира признается налоговой инспекцией разновидностью прочего имущества, а Налоговый Кодекс РФ регламентирует размер имущественной выплаты в 250 000 рублей.
  2. Если налогоплательщиком подается декларация по поводу продажи квартиры, которая отнесена к долевым объектам строительства, он может написать заявление о том, что претендует на вычет в 1 млн. При этом данное право ему необходимо будет оспаривать в судебном порядке.

Довольно существенный минус этого вариант заключается в том, что в случае проигрыша судебного процесса, налог нужно будет оплачивать в полном размере, как и начисленную пеню за прошедшее время.

Имущественный вычет для недостроенных объектов

Существует конкретный порядок действий и расчеты имущественного вычета при продаже квартир в недостроенных объектах. Такие варианты также можно рассмотреть на конкретных примерах.

Гражданином в начале года была приобретена квартира в недострое за 620 тысяч, а в конце года он продает долевку за 890 тысяч. В этом случае возможны несколько вариантов расчета положенного имущественного вычета.

Указанное лицо может иметь право на вычет в 250 тысяч рублей. Если же налогоплательщик документально подтверждает расходы по факту в 620 тысяч, а также не заявляет возможности права на вычет в 250 тысяч, то расчеты производятся таким образом: 890 тыс. – 620 тыс. с умножением полученного результата на 13%. Тогда сумма положенного к оплате налога будет чуть более 35 тысяч рублей.

В том случае, если лицом по разным причинам будет принято решение о предоставлении вычета по данному объекту недвижимости как по квартире, а не по иному виду имущества, произведенная сделка сможет не облагаться налогом.

Налогоплательщиком было принято решение продать квартиру в недострое за 1,5 миллиона рублей, причем расходная часть составляет 1 млн. В данной ситуации целесообразней будет подать декларацию с вычислением суммы расходов из суммы доходов вместо предъявления прав на имущественный вычет. Такой вариант будет аналогичен применению расчета имущественного вычета в 1 млн. рублей.

Расчет налогового вычета при продаже квартиры предпринимателем

Та же 220-я статья п.2, подпунктом 4 подразумевает отсутствие имущественного вычета в случае продажи квартиры, которую ранее использовали в целях любого вида предпринимательской деятельности.

В то же время, если лицо является частным предпринимателем, а продать хочет жилую площадь, не имеющую отношения к деятельности, эти виды доходов подразумевают законное применение прав налогоплательщика на расчеты имущественного вычета.

К примеру, если гражданин занимался сделками с недвижимостью, покупая и продавая квартиры, формулировка закона будет производиться следующим образом. Квартиру, которая была куплена с целью заработка при последующей продаже, предприниматель может продать данную жилплощадь без предоставления прав на вычет. А при продаже квартиры, в которой проживал непосредственно налогоплательщик вместе с семьей, ему положен обязательный имущественный вычет.

Продажа квартиры несколько раз: возможности получения имущественного вычета

Законодательство не ограничивает количество сделок продажи одной и той же жилплощади или нескольких квартир и соответственные права на имущественные вычеты. То есть вычет можно получить несколько раз, однако ограничение определено стандартной суммой – 1 млн. рублей.

Поэтому в зависимости от суммы сделки, стоит решать, нужно ли применить имущественный налоговый вычет или лучше использовать возможность уменьшения доходов по показателям реальных расходов.

Учитывая конкретные юридические нюансы, которые могут быть связаны с продажей нескольких объектов, целесообразней воспользоваться услугами профессионалов для более верного и правильного расчета НДФЛ и минимизации суммы оплаты налогов.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Последнее обновление 2018-01-01 в 11:23

В этой статье подробно рассказано о имущественном вычете при продаже недвижимости, если Вас интересует налоговый вычет при покупки квартиры, пожалуйста, перейдите по этой ссылке.

  • если доход от продажи квартиры меньше чем 70% от её кадастровой стоимости, то для налогообложения будет использовано всё равно 70% от кадастровой стоимости.

Пример 1

Михайлов О.Н. купил квартиру в 2017 году за 2 100 000 руб., в 2018 году он её продал за 2 530 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 3 545 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 3 545 000 × 0.7 = 2 481 500 руб.

Сравним полученный результат с ценой продажи, 2 481 500 5 180 000, соответственно для расчёта налога мы обязаны по новым правилам взять именно цену из кадастра, а не реальную цену продажи.

(5 771 500 — 5 180 000) × 13% = 76 895 рублей составит налог с продажи.

В каких случаях не нужно платить налог

  • Если Вы оформили право собственности на квартиру до 1.01.2016 года и продали через 3 года и более;
  • Если Вы оформили право собственности на квартиру после 1.01.2016 года и продали через 5 лет и более.

Исключение, если квартира приобретена после 1.01.2016 в порядке:

  • приватизации;
  • дарения от близких родственников;
  • наследования;
  • договора пожизненного содержания с иждивением.

В таком случае, через 3 года Вы полностью освобождаетесь от необходимости оплачивать налог.

Субъекты РФ своими законами могут уменьшить 5-летний срок нахождения имущества в собственности и размер понижающего кадастровую стоимость коэффициента (70%) вплоть до 0.

Пример 1

Пример 2

Пример 3

Пример 4

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

Все налоговые резиденты обязаны выплатить государству налог по ставке 13% от суммы такой сделки.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Если Вы приобрели квартиру до 01.01.2016, и продали её менее чем через 3 года, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

  • сумма продажи, уменьшенная на 1 000 000 руб.;
  • сумма продажи, уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости.

Пример 1

Романов И.А. в июне 2015 года, приобрёл квартиру за 3 240 000 руб., в декабре 2017 года он её продал за 3 630 000 руб. В результате сделки образовался доход в размере 3 630 000 – 3 240 000 = 390 000 руб.

Согласно законодательству, у него есть два варианта оплаты налога:

  1. (3 630 000 – 1 000 000) × 13% = 341 900 руб.;
  2. (3 630 000 – 3 240 000) × 13% = 50 700 руб.

Очевидно, что воспользоваться уменьшением налоговой базы на затраты по приобретению квартиры, значительно выгодней в этом случае.

Пример 2

Сидоров З.М. в 2015 году приобрел квартиру студию за 935 000 руб., а в 2017 г. продал, выручив 1 080 000 руб.,

Согласно законодательству, у него есть два варианта получения вычета для оплаты налога:

  1. (1 080 000 – 1 000 000) × 13% = 10 400 руб.;
  2. (1 080 000 – 935000) × 13% = 18 850 руб.

В данном случае, воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить налоговую базу на фиксированные 1 000 000 будет выгодней.

Пример 3

Слепцова Т.У. в сентябре 2015 года приобрела квартиру студию за 1 150 000 руб., но уже в январе 2018 г. продала, получив за неё 990 000 руб.

Согласно законодательству, у неё есть два варианта получения вычета на уплату налога:

  1. (990 000 – 1 000 000) × 13% = — 1 300 руб.;
  2. (990 000 – 1 150 000) × 13% = — 20 800 руб.

В данном примере не имеет значение каким вариантом воспользоваться, т.к. получается налоговая база со знаком минус, т.е. в обоих случаях Слепцова Т.У. полностью освобождается от уплаты налога.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Согласно Федеральному закону от 29.11.2014 № 382-ФЗ, для налоговых резидентов РФ (кроме категории исключения, указанной выше), которые приобрели квартиру после 1.01.2016 и продали её менее чем через 5 лет, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

  • сумма продажи (но не менее 70 % от кадастровой стоимости), уменьшенная на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.;
  • сумма продажи (но не менее 70% от кадастровой стоимости), уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости,

Пример 1

Фомина Е.Ф. в долевом участии совершила покупку квартиры в новостройке стоимостью 3 340 000 рублей в июле 2016 г. В январе 2018 года, она продала ее по кадастровой стоимости за 3 650 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у неё есть два варианта определения суммы налога:

  1. (3 650 000 – 1000 000) × 13% = 344 500 руб.;
  2. (3 650000 – 3 340 000) × 13% = 40 300 руб.

В данном примере второй способ выгоднее.

Пример 2

Зубков Ф.Ф. в приобрёл студию за 970 000 рублей в феврале 2016 г. В январе 2018 года, он продает ее по кадастровой стоимости за 1 150 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у него имеется два варианта определения суммы налога:

  1. (1 150 000 – 1000 000) × 13% = 19 500 руб.;
  2. (1 150000 – 970 000) × 13% = 23 400 руб.

В данном примере первый вариант более выгоден.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:

  • заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ;
  • копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
  • документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
  • копия ИНН продавца (если есть ИНН);
  • копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении);
  • копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы назначения платежа от покупки квартиры (подлинники с собой при личном обращении).

Если Вы не представите налоговую декларацию в срок, налоговый орган вправе применить к Вам штрафные санкции.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(31 оценок, средняя: 4,48)

23 thoughts on “Налоговый вычет при продаже квартиры”

Добавить комментарий Отменить ответ

Добрый день. В 2015 году купили с супругой квартиру и оформили квартиру на супругу целиком.
В 2017 оформили брачный договор и каждый из нас получил по 1/2 квартиры, после развелись.
В 2018 при продаже квартиры придется ли мне платить налог?
Я где-то слышал что в этом случае считается что право собственности наступило у меня в 2015 (так как это совместно нажитое имущество).

Добрый день! Меня зовут Елена. Очень нужна консультация. В 2015 году,я получила в наследство квартиру,в 2015году её и продала,а в 2016году купила жильё,нужно ли мне заплатить налог от продажи жилья,и могу ли я получить налоговый вычет от покупки жилья, если я безработная

Здравствуйте.
Да, вам нужно было подать декларацию и уплатить налог еще в 2016 году.
Так как у вас возникает налог, то заплатив его, вы можете получить вычет. Своеобразный взаимозачет получается. Все будет зависеть от стоимости первой и второй квартиры.

Добрый день. В мае 2017 оформила ДДУ и ипотеку с превоначальным взносом в 1,5 млн рублей на квартиру, в октябре 2017 дом ввели в эксплуатацию и подписала акт о приемке -передаче квартиры 15 октября 2017, но документ выписка ЕГРН зарегистрирован и получен только 20 января 2018 года. Могу ли я заполнять 3 ндфл и обращаться в налоговую за получением имущественного вычета за 2017 год?

Наталья, здравствуйте.
Да, можете, так как акт приема-передачи подписан в 2017 году.

Добрый день !
Какие документы мне потребуются для полученяи налогового вычета в 1 млн. р. при продаже квартиры ?

Антон, здравствуйте.
Список документов приведен в статье:
«Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:
заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ;
копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
копия ИНН продавца (если есть ИНН);
копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении)».

Здравствуйте!Помогите пож-та разобраться с количеством деклараций и суммой вычета.Заранее спасибо. В феврале 2016 г.купили квартиру за 1 200 000, оформили в доли (1/3 доля мужу, 1/3 доля ребенку до 14 лет, 1/3 мне). Я дохода не получала т.к. пребывала в декретном отпуске. В 2017 году эту квартиру мы продали, но уже за 1 150 000 . Сколько мне нужно заполнить деклараций (кто представляет интересы ребенка) и какую сумму вычета я получу? Правильно ли я понимаю, что за 2016 год я заполняю 1 декларацию (по доходам мужа и он же представляет интересы ребенка) и сумма имущественного вычета у меня получается 104 000 (156 000 /3 = 52 000*2 чел-ка). А за 2017 год я подаю 2 декларации (от меня и мужа), потому что недвижимость в собственности была менее 3 лет, но в казну я ничего не плачу. потому что продала квартиру меньше, чем купила

Добрый день! В октябре приобрела квартиру в долевое участие, а в ноябре продала квартиру по наследству (более дешевая, владение менее 3х лет). Перекроет ли имущественный вычет налог с продаж, если деньги внесены в этом году, а квартиру построят ориентировочно через два года. Нужно ли платить налог с продажи или обе квартиры в одну декларацию?

Добрый день! В октябре приобрела квартиру в долевое участие, а в ноябре продала квартиру по наследству (более дешевая, владение менее 3х лет). Перекроет ли имущественный вычет налог с продаж, если деньги внесены в этом году, а квартиру построят ориентировочно через два года. Нужно ли платить налог с продажи или обе квартиры в одну декларацию?

Татьяна, здравствуйте.
Дело в том, что начать получать вычет вы сможете только в случае подписания акта приема-передачи.
Получается, что вам придется сейчас оплатить налог, воспользовавшись вычетом при продаже. Так как квартира вам досталась по наследству, то вычет будет составлять 1 млн.руб.

Добрый день!
В декабре 2014г я купила квартиру в строящемся доме по ДДУ, сумма в договоре 2 900 000 руб. Сейчас оформляю свидетельство о праве собственности, и, соответственно, хочу оформить налоговый вычет через работодателя.
Если продать квартиру сейчас, ранее 5 лет, за 3 000 000 руб, то сумма налога будет или 13 000 руб или 260 000 руб, правильно? Разница существенная.
Кто определяет, по какой схеме рассчитывается налог, и не возникнет ли у налоговой требования об уплате бОльшей суммы?
Спасибо.

Наталья, здравствуйте.
Вариант расчета налога выбирает налогоплательщик и предоставляет документы для проверки в налоговую.
У вас были затраты на приобретение жилья, они подтвердятся документально. Поэтому реальный доход у вас 100 000 рублей. Другое дело, если бы у вас не было затрат на приобретение и вы продали, тогда воспользовались бы вычетом только в сумме 1 млн. руб.

Здравствуйте! Я в августе 2016 года приобрел квартиру в долевом строительстве за 1850000 р., в августе 2017г., хочу продать ее после ремонта за 2100000 р. Смогу ли я получить налоговый вычет или только в 2018 г. ? У вас почему то все примеры больше года?

Сергей, здравствуйте.
Уточните, пожалуйста. Акт приема-передачи подписан также в 2016 году? Если да, то в 2017 можете подать декларацию за 2016 год.

добрый день!
в мае 2015 приобрела квартиру (вторичное жилье). стоимость квартиры была указана в договоре 1 млн. руб. В сентябре 2016 получила налоговый вычет в сумме 130 тыс руб.
могу ли я еще раз заполнить налоговую декларацию на получение налогового вычета , при приобретении следующей квартиры в будущем (остаток 130 тыс.) ?

Екатерина, добрый вечер.
Так как вы приобрели квартиру 1 после 01.01.2014, «добрать» имущественный вычет до 2 млн. вы сможете при покупке другой квартиры.

Добрый день! В 2015г приобрели квартиру за 1,8 млн, В 2017г планируем продать(менее 3 лет в собственности). Какую необходимо указать стоимость в договоре купли продажи, что бы не оплачивать налоговый вычет с продажи квартиры?

Мария, здравствуйте.
При продаже квартиры есть два варианта. Здесь нужно выбрать наиболее выгодный для вас.
1. Можно применить имущественный налоговый вычет в размере 1000000 руб. Тогда сумма налога будет равна стоимость продажи квартиры минус 1 млн. и все это умножить на 13%
2. Налог платиться с разницы между стоимостью квартиры, по которой вы продали, и стоимостью квартиры, по которой вы приобрели.То есть если например вы продали за 2 млн руб, то налог будет равен (2000000-1800000)*13%=26000 руб. При этом если вы не пользовались правом имущественного вычета при покупке квартиры, то вы можете его также получить. То есть налог будет компенсирован вычетом. Ну а если данный вычет вы уже получили, то налога не будет только в случае, если вы продали квартиру по той же стоимости, что и приобрели, или даже меньше. Другой вопрос, согласится ли с этим покупатель квартиры, ведь он имеет право получить имущественный вычет, сумма которого будет зависеть от стоимости квартиры, указанной в договоре.

Добрый день. В 2017 году я продал квартиру (в собственности 1 год) и купил другую в ЖСК (сумма оплачена полностью, акт приема-передачи подписан). Смогу ли я получить обратно НДФЛ, уплаченный при продаже квартиры, в качестве имущественного налогового вычета?

Здравствуйте, в 2015 году приобрел квартиру в строящемся доме по ДДУ за 2 млн.р., в 2017 году дом введен в эксплуатацию. Я оформил собственность. Хочу продать за те же 2 млн.р. кадастровая стоимость 2,2 млн.р. Какой налог я обязан буду заплатить ? Спасибо.

Здравствуйте, в таком случае налог уплачивать не нужно.

Смотрите еще:

  • Что такое удостоверение личности офицера Удостоверение личности военнослужащего Некоторые категории граждан в силу специфики деятельности могут иметь специальные личные документы, например, удостоверение личности военнослужащего. Для таких граждан общегражданский паспорт РФ не является единственным […]
  • Возврат 13 процентов на строительство дома Возврат налога за покупку или строительство дома Строительство жилого дома, ровным счетом, как и его покупка, ведет за собой немалые затраты. Государство пошло навстречу гражданам, и с 1 января 2014 года внесены изменения в статью 220 Налогового Кодекса РФ, […]
  • Закон наказание за курение в общественных местах Где нельзя курить? Наказание за курение: штраф или беседа с полицейским «Одесская жизнь», отвечая на вопросы наших читателей, разъясняет тему курения в общественных местах. В каких местах общего пользования курить можно, и в каких это запрещает […]