Нежилое помещение и жск

11.08.2019 Выкл. Автор admin

Диспозиция ЖСК в войне за нежилые помещения

23 сентября 2011 | 15:22

Практика показывает, что арбитражные дела о собственности жилищно-строительных кооперативов относятся к сложной категории дел. Почему схватки в судах с муниципальными властями за нежилые помещения, как правило, заканчиваются не в пользу ЖСК? Как ЖСК доказать право собственности на спорное нежилое помещение? Попробуем разобраться.

Жилищно-кооперативное строительство широкое развитие получило в конце 50-х годов. Основным направлением деятельности ЖСК являлось участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности (жилых домов и т.п.), а также оказание членам кооператива услуг, соответствующих целям его создания. Тогда и в последующие 60-80-е годы Совет Министров СССР принял ряд постановлений о жилищно-строительной кооперации, регламентирующих организацию и деятельность жилищно-строительных кооперативов. В 1965 г. был утвержден Примерный устав ЖСК, согласно которому жилищно-строительный кооператив признавался юридическим лицом и подлежал регистрации исполкомом Совета народных депутатов.

Впервые юридически деятельность этих кооперативов была урегулирована Законом СССР «О кооперации в СССР», вступившим в силу с 1 июля 1988 г.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и дополнениями), действующий по настоящее время, установил виды жилищного фонда и, в частности, жилищный фонд, который включает жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (ст.5).

В 1991 г. в Москве существовало около 2600 жилищно-строительных кооперативов и по состоянию на 1 января 1994 г. фонд жилых домов ЖСК составлял 10,2 процента от городского жилищного фонда г.Москвы.

Жилые дома ЖСК строили по типовым и индивидуальным проектам. При этом нередко согласно проектной документации в жилых домах ЖСК было запланировано устройство различных нежилых помещений: встроенно-пристроенные, расположенные на первом этаже дома, кладовые, консьержные, колясочные, велосипедные, дворницкие, подвальные помещения, помещения для работы правления ЖСК.

Нежилые помещения в домах ЖСК не выступают в качестве самостоятельного инвентарного объекта, являются неотъемлемой частью жилого дома, имеют с ним общие фундамент, технический подвал, сети водо- и энергоснабжения, другие коммуникации. Существование многоэтажного жилого дома невозможно в данном случае без встроенно-пристроенного помещения, подвального помещения и других, поскольку они неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома, а также выполняют функции несущей конструкции жилого дома.

С началом процесса приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР и переходом к рыночным отношениям назрел вопрос об определении правового статуса нежилых помещений в жилых домах ЖСК и особенно встроенно-пристроенных нежилых помещений и подвальных помещений, имеющих значительные площади в несколько сотен квадратных метров.

В Москве принимается ряд нормативных актов, касающихся статуса нежилых помещений. Моссовет своим решением от 29 июня 1990 г. «О нежилых помещениях в Москве «объявил, что с 1 июля 1990 г. коммунальной собственностью становятся все нежилые отдельно стоящие здания и строения, в том числе строящиеся и реконструирующиеся, а также нежилые помещения, расположенные в домах государственного жилищного фонда в г.Москве. 1 апреля 1991 г. было принято совместное решение президиума Моссовета и Мосгорисполкома N 79—676 «О мерах по проведению разграничения собственности на нежилые помещения в г.Москве». Далее правительство Москвы принимает Постановление от 14 июня 1992 г. N 520 «О едином порядке оценки и управления нежилыми помещениями в г.Москве», которым утверждает Положение о порядке учета и оформления прав на нежилые помещения (здания) в Москве.

В результате ЖСК лишались права владения, пользования и распоряжения нежилым помещением, а также возможности получения дополнительных (за счет арендаторов) средств, необходимых для безаварийной эксплуатации жилого дома.

Такая ситуация привела к тому, что ЖСК вынуждены были обращаться в арбитражный суд с исками о признании права собственности, в частности на встроенно-пристроенное нежилое помещение или подвальное помещение. Последовали иски и об истребовании своего имущества — нежилого помещения из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

Арбитражные дела о собственности относятся к сложной категории судебных дел, а поэтому желательно участие в рассмотрении таких споров квалифицированного юриста.

Согласно ст.102 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) истец — ЖСК должен определить основание и предмет иска, изложив свои требования со ссылками на нормы прав, а также указать в тексте искового заявления конкретные доказательства, подтверждающие основания исковых требований и представить их в суд.

Анализ арбитражных дел с участием ЖСК о признании права собственности показывает, что к числу таких доказательств относятся следующие правоустанавливающие документы.

Решение горисполкома об отводе земельного участка под строительство жилого дома и об утверждении сводного сметного расчета и технико-экономических показателей рабочего проекта на строительство жилого дома с указанием: общей стоимости здания, стоимости жилой части здания и стоимости нежилого помещения.

Решение местного райисполкома об организации жилищно-строительного кооператива и о закреплении за ним жилого дома по конкретному адресу, подлежащего строительству за счет средств членов ЖСК. В данном решении должен быть определен ответственный застройщик, как правило, Управление капитального строительства (УКС), выполняющий функцию заказчика по проектированию и строительству жилого дома, а также должно содержаться указание на необходимость перечисления на расчетный счет УКСа денежных средств ЖСК в размере 40—30 процентов сметной стоимости жилого дома.

При предъявлении иска о признании права собственности на нежилое помещение арбитражный суд исходит из того, что истец обязан доказать, что данное помещение построено за счет средств жилищно-строительного кооператива. Поэтому платежные документы ЖСК должны подтверждать, что финансирование строительства жилого дома, включая и нежилое помещение, было произведено и полностью оплачено жилищно-строительным кооперативом за счет своих денежных средств.

К исковому заявлению должны быть приложены следующие платежные документы.

Платежное поручение о перечислении на расчетный счет УКСа собственных средств ЖСК в размере не менее 40—30 процентов сметной стоимости дома. (Согласно действовавшему законодательству строительство жилого дома ЖСК могло осуществляться лишь после внесения кооперативом в банк собственных средств в размере не менее 40—30 процентов сметной стоимости жилого дома).

Платежные поручения о перечислении на расчетный счет УКСа оставшихся 60—70 процентов сметной стоимости дома (перечисление денежных средств производилось по мере готовности каждого этапа строительства);

АВИЗО (извещение) — бухгалтерский документ о взаимных расчетах, в котором УКС сообщает ЖСК, что сметная стоимость жилого дома или сметная стоимость нежилого помещения переведены (поступили) на расчетный счет УКСа, в связи с чем жилищно-строительный кооператив может принять жилой дом и нежилое помещение на свой баланс — учет по счету «Основные средства». АВИЗО подписываются начальником и главным бухгалтером УКСа, подписи которых заверяются печатью этой организации.

Для приемки жилого дома ЖСК в эксплуатацию решением местного исполкома назначается государственная приемочная комиссия, в состав которой обязательно включают председателя правления ЖСК.

Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию — жилого дома ЖСК также необходим. Он содержит следующие сведения: дату составления; именной состав членов комиссии; данные о заказчике строительства и перечень нормативных документов. Указаны общая площадь дома; количество этажей и квартир, а также сметная стоимость строительства дома и площадь нежилого (встроенного) помещения, а также решение государственной приемочной комиссии: «Предъявленный к приемке жилой дом с нежилым помещением — принять в эксплуатацию».

Акт должен быть подписан всеми членами комиссии и утвержден решением исполкома, назначавшего состав государственной приемочной комиссии.

Иногда составляют отдельный акт на приемку нежилого помещения. Однако такой акт не может иметь правового значения, поскольку нежилое помещение не является самостоятельным строительным объектом.

Акт государственной приемочной комиссии является важным документом, подтверждающим факт создания недвижимого имущества и одним из оснований для государственной регистрации права собственности на данное имущество.

Местные органы власти устанавливали разный порядок учета и регистрации недвижимого имущества. Так, например, в Москве все недвижимое имущество, находящееся на территории города, независимо от его принадлежности, подлежало учету в Городском бюро технической инвентаризации. При этом основным документом по учету здания являлся технический паспорт БТИ. Приняв на учет жилой дом с нежилым помещением, БТИ тем самым осуществляло регистрацию права собственности ЖСК на данное недвижимое имущество и подтверждало законность приобретения этого имущества.

Технический паспорт на домовладение — жилой дом ЖСК, оформляемый Бюро технической инвентаризации (БТИ), должен содержать следующие сведения: дату записи; наименование владельца домовладения; основание владения; экспликацию земельного участка; общую площадь по зданию; общую площадь жилых помещений; площадь нежилых помещений; распределение жилой площади; описание конструктивных элементов и определение износа основного строения; исчисление восстановительной и действительной стоимости основной части строения и пристроек.

Технический паспорт на домовладение регистрируется в БТИ, имеет квартальный и инвентарные номера. В качестве владельца домовладения — жилого дома — указывается конкретный жилищно-строительный кооператив, которому выдают копию паспорта.

Согласно ст.8 Федерального закона РФ от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок их регистрации.

Федеральный закон N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу с 1 августа 1998 г., п.1 ст.6 определил, что государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Таким образом, технический паспорт на домовладение, оформленный БТИ, можно считать одним из документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество.

Учитывая индивидуальный характер и особенности каждого рассматриваемого арбитражного дела, кроме названных правоустанавливающих документов, в качестве доказательств по делу истцом могут быть представлены и другие имеющиеся у него документы.

Ответчиком по искам ЖСК, как правило, выступает Комитет по управлению имуществом, который в качестве основания своих возражений против искового требования ЖСК о признании права собственности на нежилое помещение в жилом доме ЖСК, ссылается, в частности, на следующие нормативные акты.

Постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 г. N 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» (утратило силу в 1982 г.). Пунктом 3 Постановления предусмотрено, что с согласия ЖСК строительство в их домах помещений для предприятий торговли, общественного питания, социально-бытовых и других учреждений финансируется за счет капитальных вложений, выделяемых соответствующими государственными или общественными предприятиями и организациями с отнесением стоимости указанных работ на баланс предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию помещений.

Постановление Совета Министров СССР от 19 августа 1982 г. N 765 «О жилищно-строительной кооперации» (с изменениями и дополнениями). Пунктом 9 Постановления предусматривается, что в домах жилищно-строительных кооперативов с их согласия во встроенных и пристроенных помещениях могут размещаться предприятия и учреждения торговли, общественного питания и культурно-бытового обслуживания населения. Строительство указанных помещений осуществл яется за счет капитальных вложений, предусмотренных на эти цели в установленном порядке.

В действительности еще до начала строительства жилого дома ЖСК вносил в банк собственные средства и таким образом оплачивал не менее одной трети стоимости строительства жилого дома, включая фундамент дома, подвальное помещение, первый этаж. Эти этапы строительства дома выполнялись за счет средств ЖСК, как и строительство нежилых помещений, находящихся на 1-м этаже жилого дома и в подвале ЖСК.

Поэтому ответчик должен представить в суд конкретные и убедительные доказательства — документы, свидетельствующие, что строительство нежилого помещения в жилом доме ЖСК было осуществлено за счет централизованных бюджетных ассигнований или других источников, выделенных на капитальное строительство данного нежилого помещения.

Следует учесть, что 31 марта 1988 г. ЦК КПСС и Совет Министров СССР приняли Постановление N 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Пунктом 13 Постановления предусмотрено сооружение (по просьбе ЖСК) встроенных в кооперативные дома гаражей, спортивных, культурно-бытовых и хозяйственных помещений для нужд и за счет средств членов кооператива по согласованию в установленном порядке.

Этим Постановлением, по-существу, была официально признана ранее существовавшая практика финансирования сооружения нежилых помещений в жилых домах ЖСК за счет средств членов кооператива.

Комитет по управлению имуществом иногда и сам обращается в арбитражный суд с иском о признании муниципальной собственностью нежилого помещения в жилом доме ЖСК или с иском о выселении ЖСК из занимаемого нежилого помещения. В этих случаях жилищно-строительный кооператив как ответчик должен представить в суд имеющиеся у него правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности ЖСК на спорное нежилое помещение.

Нежилое помещение и жск

Документ : Аренда нежилых помещений и начисление амортизации

Аренда нежилых помещений и начисление амортизации

ВОПРОС: Нежилые помещения в жилом доме находятся на балансе нашей жилищной организации. Как начисляется амортизация на жилой фонд?

В жилых многоэтажных домах, переданных горисполкомом на баланс жилищной организации, имеются встроенные нежилые помещения, сдаваемые в аренду. Начисляет ли арендодатель амортизационные отчисления на такие нежилые помещения, и как отобразить эти начисления в бухгалтерском и налоговом учете, ведь они не должны относится на затраты ЖЭКа, так как основным видом деятельности ЖЭКа является обслуживание жилья, а основным видом дохода доход от квартирной платы?

ОТВЕТ: В соответствии с подпунктом 8.1.4 статьи 8 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 г. N 283/97-ВР не подлежат амортизации и осуществляются за счет соответствующих источников финансирования расходы бюджетов на строительство и содержание жилых домов.

На жилые дома, находящиеся на балансе жилищных организаций (ЖО), амортизация не начисляется.

Письмом от 27.04.99 г. N 2426/6/15-1116 Государственная налоговая администрация Украины разъясняет, что государственные коммунальные предприятия эксплуатации жилищного хозяйства не должны включать стоимость объектов жилого фонда в балансовую стоимость основных средств 1 группы, начислять на них амортизацию и уменьшать налогооблагаемую прибыль.

На жилой фонд начисляется только износ. По своему экономическому содержанию эти понятия различны: износ означает потерю вещью своих качеств, а амортизация служит для перенесения части стоимости основных средств на производимый продукт и создания источника финансирования приобретения основных средств. По величине износ и амортизация равны и рассчитываются по нормам амортизации для соответствующих основных средств.

Начисление износа и амортизации на предприятиях государственной и негосударственной формы собственности осуществляется по-разному: на государственных (коммунальных) предприятиях создается амортизационный фонд и уменьшается уставный фонд, а на предприятиях негосударственной формы собственности не изменяется величина уставного фонда при поступлении, выбытии и начислении амортизации основных средств. В таблице 1 приведены бухгалтерские проводки по начислению износа и амортизации на предприятиях государственной и негосударственной формы собственности, а также по начислению износа жилого фонда.

Вналоговом учете на сумму амортизационных отчислений уменьшается валовой доход. По жилому фонду такого уменьшения не происходит.

Иначе обстоит дело с нежилыми помещениями, находящимися на балансе ЖЭКов, ЖСК или объединений совладельцев многоквартирных домов. Это могут быть отдельно стоящие здания, а могут быть нежилые помещения внутри жилого дома. На них не распространяется действие указанного подпункта 8.1.4 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», и амортизация на них начисляется в общепринятом порядке с уменьшением валового дохода на сумму начисленных амортизационных отчислений.

Что касается доходов и расходов жилищных организаций, то состав затрат ЖО определен постановлением Кабинета Министров Украины от 22.06.98 г. N 939 «Состав затрат предприятий жилищного хозяйства, связанных с содержанием зданий и придомовых территорий, включаемых в квартирную плату (плату за содержание жилья)». Подпунктом «в» пункта 1 этого постановления в состав затрат ЖО включены затраты на амортизацию зданий, сооружений и прочих основных средств, кроме жилого фонда.

Доходы жилищных организаций — это не только квартирная плата, но и арендная плата от арендаторов нежилых помещений, поступления от ЖСК, принятых на обслуживание, от коммунальных предприятий за обслуживание внутридомовых сетей и некоторые другие. Подробнее эти вопросы будут рассмотрены в следующих публикациях.

В некоторых районах доходы от арендной платы позволяют достаточно ощутимо снизить убытки ЖО.

В международной практике жилищные организации используют всевозможные источники доходов, помимо квартирной и арендной платы: открывают прачечные, парикмахерские, содержат платные автостоянки, предоставляют стены зданий для размещения рекламы и т.д.

Арендная плата, взимаемая арендодателем за сданные в оперативную аренду нежилые помещения, складывается из суммы амортизационных отчислений (например, 100 грн.), прибыли в пользу арендодателя (20 грн.) и НДС (120 х 0,2 = 24 грн.). На затраты жилищных организаций относится сумма амортизационных отчислений (100 грн.), она же вычитается из валового дохода; в доходы ЖО относится сумма арендной платы (120). Порядок сдачи в аренду объектов государственной и коммунальной собственности определяется Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. N 2269-XII с изменениями и дополнениями. Размер арендной платы регламентируется статьей 19 этого Закона и не должен превышать в год 10% стоимости арендованного имущества, кроме случаев определения арендатора на конкурсной основе.

В бухгалтерском учете арендные операции отражаются в соответствии с «Инструкцией по бухгалтерскому учету арендных операций», утвержденной приказом Министерства финансов Украины N 128 от 25.07.95 р.

Учет расчетов с арендаторами жилищных организаций ведут на счете 76/5 «Расчеты с арендаторами». В таблице представлены проводки по начислению арендной платы и расчетам с арендаторами.

Частные ЖЕКи, ЖСК и объединения совладельцев многоквартирных домов вместо первых двух проводок делают одну: Дт 29/1 Кт 02 100 грн.

При сдаче в аренду нежилого помещения внутри жилого дома оно должно учитываться как отдельный инвентарный объект (так же, как и обособленное нежилое здания). При выделении такого нежилого помещения на баланс его стоимость рассчитывается исходя из общей стоимости дома и стоимости 1 м2 площади в том же доме. Например, при стоимости 1 м2, равной 500 грн., и площади сдаваемого в аренду помещения 20 м2, стоимость этого нежилого помещения определяется:

20 м2 х 500 грн. = 10000 грн.

Нежилые помещения относятся к 1 группе основных средств, годовая норма амортизации составляет 5%. Понижающий коэффициент 0,8 к нормам амортизационных отчислений применяется на общих основаниях.

6. Жилые (нежилые) помещения.

Из этого определения четко видно, что во главу угла ставится целевое назначение помещений («предназначено для жилых или нежилых целей»). Соответственно, все помещения в зависимости от указанного критерия делятся на жилые и нежилые.
Определяя термин «жилое помещение», необходимо отметить, что законодатель довольно четко изложил свою позицию. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания. В ч. 1 ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект договора найма жилого помещения характеризуется в качестве изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания. Статья 15 ЖК РФ под жилым признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть, обобщив все приведенные формулировки, можно сказать, что жилым помещением признается такое, которое пригодно для проживания, а также отвечает санитарным; противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (поскольку соблюдение этих требований и будет свидетельствовать о возможности проживания в помещении).
К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, жилые комнаты, коттеджи и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленные законодательством субъектов РФ. Характерная черта жилого помещения — безусловное признание его самостоятельным объектом права и, как следствие, обязательная государственная регистрация в органах юстиции.

Понятия «нежилое помещение» как такового на сегодняшний день в законодательстве нет. Статья 130 ГК РФ в пределах интересующей нас категории недвижимого имущества выделяет только понятия «здание» и «сооружение», а термин «нежилое помещение» не сформулирован в качестве самостоятельного понятия. Аналогичная позиция содержится и во второй части ГК РФ, в гл. 34 выделен § 4, посвященный аренде зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав. » к указанной группе помимо зданий и сооружений отнесены жилые и нежилые помещения. При этом, как следует из ст. 12 указанного Закона, помещение (жилое или нежилое) представляет собой объект, входящий в состав здания. Тем самым жилые и нежилые помещения признаются составными частями целого (здания, сооружения). Сходное положение содержится в подразделе 1-3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Но при этом, как уже было указано выше, законодатель, давая определение жилого помещения, закрепляя необходимость его государственной регистрации, комплекс прав, возникающих в связи с этим, признает жилое помещение самостоятельным объектом прав, чего нельзя однозначно сказать о нежилом помещении.
Весьма показательным в этом смысле является постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2006 г. № КГ- А40/13439- 05 по поводу спора , возникшего между ЖСК «Чертаново 18» и Департаментом имущества г. Москвы о признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения. По договору между ЖСК «Чертаново 18» и Территориальным Управлением капитального строительства было предусмотрено строительство жилого дома. Нежилые помещения (их назначение и стоимость) в качестве объекта строительства не были указаны, хотя фактически они были построены и взяты на баланс ЖСК, который нес соответствующие расходы по их содержанию.

Решение по данному спору не было вынесено, и дело отправ-
лено на новое рассмотрение. Одной из причин этого является неопределенность позиции законодателя относительно статуса нежилого помещения.
Однако ряд нормативных актов, хотя и косвенно, но все- таки обращаются к данной категории. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривал нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходил и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Ныне действующий ЖК РФ в ч. 2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат как места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в этом здании. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель вообще избегает говорить о нежилом помещении и употребляет термин «вспомогательное помещение», не раскрывая его сути.
В.А. Лапач обращает внимание на то, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходит к определению нежилых помещений и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к ним отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера[85]. В распоряжении Мингосимущества РФ от 23 марта
1998 г.[86] нежилые помещения выделены как самостоятельные, отдельные объекты учета, находящиеся вне связи с какими-либо зданиями.
В цивилистической науке вопрос о статусе нежилого помещения также является спорным. Так, И. Исрафилов полагает, что все нежилые помещения уже объединены общим понятием «здание», поэтому эти термины можно считать тождественными[87]. А.В. Ерш, в свою очередь, утверждает, «что здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений»[88].

Представляется, проблема состоит в том, что необходимо доказать не столько наличие у нежилого помещения статуса недвижимого имущества, сколько самостоятельность этого объекта по отношению к зданию.
Действительно, вопрос о наличии у нежилого помещения признаков недвижимости учеными-цивилистами не подвергается серьезным сомнениям, поскольку имеется основной признак недвижимости — неразрывная связь с землей.

Самостоятельность нежилого помещения, наличие у него статуса объекта права зависит, на наш взгляд, от того, кому принадлежит это помещение. В случае, если здание в целом находится в собственности одного конкретного лица, вопрос о самостоятельности нежилого помещения не возникает. Необходимость выяснения этого вопроса возникает тогда, когда, как совершенно верно отмечает В.А. Лапач, имеется несколько субъектов (собственников, титульных владельцев), реализующих то или иное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении
его конкретных частей (помещений)1. В противном случае здание является единым объектом права.
Особо остро эта проблема возникает применительно к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Сложность ситуации в том, что имеют место нежилые помещения разного функционального назначения.
Во-первых, это нежилые помещения, имеющие самостоятельное значение, отличное от зданий и сооружений, в которых они находятся.
Во-вторых, нежилые помещения, выполняющие вспомогательные функции. Например, погреба, кладовые не имеют самостоятельного значения, они могут использоваться жильцами дома для своих нужд, возможно, как подсобные помещения для хранения продуктов.
И, в-третьих, нежилые помещениях, основное назначение которых связано с жизнеобеспечением многоквартирного дома (лестница, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты и т.п.).
Представляется, что правовой режим указанных помещений напрямую связан и, более того, зависит от назначения этих помещений.
Говоря о нежилых помещениях первой группы, следует отметить, что они не предназначены для обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме, а потому не входят в состав его общего имущества. В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указывается, что нежилое помещение — самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, предполагается возможность и необходимость государственной регистрации прав на такие помещения и сделок с ними, а также включение их в гражданский оборот.
Такой определенности относительно двух других групп не существует.
Вторая группа нежилых помещений представляет собой некий промежуточный вариант. С одной стороны, использование этого помещения носит ограниченно самостоятельный харак-
1 Лапан В.А. Указ. соч. С. 379.

тер, поскольку напрямую не связано с обслуживанием многоквартирного дома, с другой стороны — зависимо от права собственности его жильцов на принадлежащие им жилые помещения. Именно поэтому относительно таких нежилых помещений, на наш взгляд, целесообразно распространить режим общей долевой собственности. Весьма интересно по этому поводу пишет М. Пискунова, которая, признавая наличие общей долевой собственности на такого рода имущество и невозможность его отчуждения отдельно от права собственности на жилые помещения, в то же время допускает ограниченное распоряжение общим имуществом с соответствии с его целевым назначением’.
При этом автор не поясняет, что означает это «ограниченное распоряжение». Однако далее она пишет, что в отношении такого общего имущества могут заключаться договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашение об установлении сервитута. Следовательно, можно предположить, что «ограниченное распоряжение» отождествляется с правом пользования указанным имуществом, с чем, безусловно, трудно согласиться.
В то же время следует отметить, что подобное пользование нежилыми помещениями осуществляется собственниками — жильцами многоквартирного дома при отсутствии какого-либо законного титула только на основании права собственности на жилое помещение, что превращает это владение и пользование в фикцию. Думается, что такой титул должен быть определен, в противном случае право владения и пользования собственников — жильцов многоквартирного дома на общее вспомогательное имущество довольно трудно передать и практически невозможно защитить.
Все указанные положения не распространяются на третью группу нежилых помещений. Более того, нельзя допустить даже владение и пользование такими нежилыми помещениями, находящимися в многоквартирном доме, в силу того, что это может нарушить возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Как верно отмечает М. Пискунова, технические помещения наряду с конструктивными элементами и
1 Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-ЮРИСТ. 2004. № 11. С. 14.

внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их нельзя отнести даже к недвижимому имуществу[89]. Именно в связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что конструктивные элементы здания (например, крыша дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой)[90].
Таким образом, под нежилым помещением следует понимать недвижимое имущество, представляющее собой выделяемую в натуре часть здания (сооружения), имеющую самостоятельное хозяйственное назначение, кроме использования его для проживания. В этом смысле нежилое помещение является самостоятельным объектом права, подлежащим государственной регистрации. Особо следует урегулировать статус нежилого помещения, выполняющего вспомогательные функции, предусмотрев государственную регистрацию права владения и пользования этими помещениями.
Если нежилое помещение — неотъемлемая составная часть здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и, соответственно, регистрация права в данном случае не требуется.

Признание права собственности на нежилые помещения в ЖСК, оспаривание права собственности города Москвы, некоторые аспекты судебной практики

С точки зрения арбитражной судебной практики, дела о реализации имущественных прав ЖСК, в том числе признание права собственности за собой и оспаривание муниципального права, являются одними из самых трудных и каверзных.

Подобные споры превращаются в настоящие судебные войны, ведь речь идет о дорогостоящей московской недвижимости.

История создания ЖСК уходит еще в далекие 1960-е годы, а первый закон, регламентирующий порядок организации и деятельности ЖСК принят только в 1988 году, и уже к 90-ым в Москве было создано около 2 — 3 тысяч ЖСК.

В первую очередь, ЖСК создавались для строительства многоэтажных жилых домов, для чего использовались проекты, предусматривающие в домах нежилые помещения встроенно-пристроенного характера (подвальные помещения, консьержные, электро-щитовые, помещения для расположения и работы правления ЖСК и т.п.).
И как мы понимаем, некоторые из указанных помещений являются обязательными и неотъемлемыми частями самого многоэтажного дома, поскольку являются его жизнеобеспечивающими составляющими.

А для многих ЖСК в Москве такие нежилые помещения до сих пор имеют спорный правовой статус.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда ЖСК имеет всю разрешающую документацию на владение и пользование этим имуществом (распоряжение компетентного органа) и разумно предполагает, что является его титульным владельцем, однако, узнает, что право собственности на него уже зарегистрировано за Москвой.

В данном случае, необходимо обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании муниципального права и признания права собственности на спорные нежилые помещения за ЖСК.
А город, в свою очередь, в лице уполномоченных органов (ДГИ г.Москвы) может обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

По таким делам суду, в первую очередь, надлежит установить, на чьи средства и чьими силами возводился дом и, в том числе, спорные нежилые помещения, а, кроме того, когда и на основании каких правоустанавливающих документов ЖСК начал владеть и пользоваться ими.

Ведь для того, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, необходимо оспорить или прекратить безвозмездное право пользования этим имуществом за другим лицом (в данном случае ЖСК).

Тем более, законом предусмотрено, что такое владение ЖСК юридически действительно даже при отсутствии его государственной регистрации.

Таким образом, чтобы иметь возможность обратиться в суд для защиты и реализации своего имущественного права в отношении нежилых помещений, ЖСК надлежит обеспечить доказательственную базу, основная часть которой, как правило, состоит из следующих правоустанавливающих документов:

  • решение об отводе земли;
  • решение о строительстве многоквартирного дома;
  • решение об утверждении сметы, в том числе на строительство спорных нежилых встроенно-пристроенных помещений;
  • учредительные документы ЖСК;
  • решение о закреплении дома за ЖСК;
  • доказательства финансового участия ЖСК в строительстве дома (платежные и иные документы);
  • акт приемки дома в эксплуатацию специальной комиссией с участием председателя ЖСК;
  • документы из БТИ;
  • по необходимости иные дополнительные документы.

В любом случае, прежде чем обратиться в суд необходим серьезный юридический анализ всей имеющейся у ЖСК документации и выработка конкретной правовой позиции.

И, как говорится,хочешь что-то иметь, будь готовым это защищать.

Нежилое помещение и жск

Оставьте свои контактные данные

Оставьте свой вопрос

НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?

ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX

Согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества многоквартирный жилой дом — жилой дом, в состав которого входит более, чем одна квартира. Многоквартирный жилой дом может быть сблокированного, секционного, коридорного, галерейного и террасного типа.

Из этого следует, что все помещения по одному адресу относятся к одному дому.

Да, действительно, в одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. А значит нормы закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» распространяются и на Ваш дом.

Закон об ОСМД в предыдущей редакции предоставлял возможность создать объединение собственниками жилых помещений отдельно взятого подъезда многоквартирного дома. Однако сейчас эта возможность отсутствует.

1 июля 2016 года — крайняя дата принятия решения о выборе формы управления многоквартирным домом — необходимо выбрать управляющего или создать в своем доме объединение совладельцев многоквартирного дома — ОСМД.

Согласно упомянутому закону, в ситуации, когда совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, в течение отведенного срока не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, решение принимает местный совет. Исполнительным органом местного совета, по территориальности которому подведомственный многоквартирный дом, на конкурсной основе проводиться отбор по выбору управляющих, для дальнейшего назначения выполнения обязанностей за конкретными объектами. Если быть еще лаконичней — местный совет определит для Вас управляющего по своему усмотрению без учета Вашего мнения.

Из этого следует вывод, что владельцами всех помещений во всех 3-х подъездах должен решаться вопрос о выборе управления многоквартирным домом.

Жилищно-строительные кооперативы могут быть реорганизованы в объединения. Реорганизация происходит по решению общего собрания. В соответствии с уставом (положением) кооператива собрание может принять решение о реорганизации кооператива в объединение. С момента принятия этого решения, указанное собрание считается учредительным собранием объединения и далее проводится в соответствии с требованиями настоящего Закона.

Участие в учредительном собрании принимают члены жилищно-строительного кооператива, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую долю в стоимости нежилых помещений и другого имущества и изъявили такое желание.

Целью создания ЖСК было обеспечение его членов жильем через возведение дома (домов), его дальнейшую эксплуатацию и управление. Отдельным членам ЖСК не принадлежали на праве собственности ни отдельные квартиры, ни многоквартирный дом в целом — им предстояло лишь право владения и пользования квартирами. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становиться ее владельцем.

Владельцы выкупленных квартир являются совладельцами общего имущества в многоквартирном доме — его конструктивных элементов, инженерного оборудования и т.д., и сам ЖСК выступает в роли только одного из совладельцев (как владелец еще не выкупленных квартир).

Итак, члены ЖСК, которые выкупили свои квартиры, становятся владельцами таких квартир и совладельцами многоквартирного дома, и сам ЖСК в таком случае тоже является лишь одним из совладельцев, а не единоличным владельцем такого дома.

Учитывая вышеизложенное, следует признать, что в ЖСК, в котором состав членов не совпадает с составом совладельцев многоквартирного дома, уставные органы управления кооператива не имеют права принимать никаких решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Подытоживая, хочу обратить внимание, что это будет проблемой в реорганизации ЖСК в ОСМД.

Анализируя вышеуказанную информацию, есть два варианта:

— реорганизовать ЖСК в ОСМД со вступлением всех владельцев помещений в доме;

— создание ОСМД владельцами квартир, в том числе и с 1го подъезда, с параллельным существованием ЖСК с дальнейшей ликвидацией.

Единственной проблемой может быть подсчет голосов, поскольку он зависит от суммы площадей владельцев многоквартирного дома.

Возможно, Вам будут интересны следующие консультации:

Смотрите еще:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в долях Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка Я сам риэлтор → Документы→ Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Часто в интернете я сталкивался с тем, что многие люди ищут предварительный договор купли-продажи […]
  • Гк рф фз 51 Гк рф фз 51 ____________________________________________________________________ Документ с изменениями, внесенными: Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 194-ФЗ (Российская газета, N 168, 30.07.2010) (вступил в силу с 1 января 2011 года); Федеральным […]
  • Ст 2013 коап рф комментарий Комментарии к КоАП РФ Многие нормы Особенной части Кодекса носят бланкетный характер, поскольку административная ответственность устанавливается за нарушение конкретных правил и требований, зафиксированных в отраслевых федеральных законах и иных нормативных […]