Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

01.08.2019 Выкл. Автор admin

uristinfo.net

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, арендодатель за свой счет должен подготовить предприятие к передаче арендатору, составить и представить на подписание арендатору передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Подготовка предприятия к передаче арендатору и составление проекта передаточного акта требуют от арендодателя проведения инвентаризации всех материальных ценностей, входящих в состав предприятия, а также составления баланса, отражающего активы (включая права требования к дебиторам) и пассивы (в том числе долги по обязательствам) данного предприятия. Проект передаточного акта должен составляться арендодателем на основе результатов инвентаризации предприятия и сведений, содержащихся в балансе. Кроме того, проект передаточного акта должен включать расшифровку кредиторской и дебиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. В частности, арендодатель обязан составить перечень всех кредиторов, указать размер задолженности либо объем неисполненных (неденежных) обязательств, а также внести в проект передаточного акта перечень должников арендодателя по обязательствам, связанным с предприятием, в отношении которых предполагается совершить уступку прав требований арендатору.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды предприятия на стороне арендатора предполагает прежде всего пользование арендованным предприятием в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие («предприятие на ходу»), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле ограничением названных правомочий арендатора является запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

В ГК (§ 5 гл. 34) не предусмотрены какие-либо специальные последствия нарушения арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации прав арендодателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК о возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчужденное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия.

Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит существенный характер, арендодатель не лишен права потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического перевооружения и т.п., то арендатор волен их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК).

Наделение арендаторов широкими правами по использованию имущества взятого в аренду предприятия, вплоть до отчуждения указанного имущества при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено, как правильно отмечает Г.С. Шапкина, «необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно — хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства» .

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 244.

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). И в данном случае законодатель счел возможным сформулировать применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое исключает действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК). И здесь воля законодателя направлена на то, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.

Учитывая специфику договора аренды предприятия и его особое социально — экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки.

Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК).

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в более упрощенном порядке, чем договор продажи предприятия, поскольку не требует обязательного приложения к договору документов, удостоверяющих состав и стоимость предприятия. Но это не снимает необходимости государственной регистрации договора и возникших прав арендатора на предприятие. Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. — М.: Инфотропик Медиа, 2010. — С. 323.

Требование об обязательной регистрации договора аренды предприятия роднит его с договорами купли-продажи жилых помещений и предприятий (ст. ст. 558, 560 ГК), где отсутствие государственной регистрации договора также приводит к его незаключенности.

Передача предприятия от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. ст. 658 — 659 ГК РФ). Передача имущества по передаточному акту происходит всегда, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом (например, ст. ст. 556, 655 ГК). Подписание такого акта в данном случае говорит об исполнении арендодателем своего обязательства по передаче арендатору предмета аренды, возникшего на основании договора аренды.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче». При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Если применить указанную статью по аналогии, что возможно исходя из положений ст. 6 ГК РФ, то уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта должно влечь за собой такие же последствия, как и отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По аналогии со ст. 563 ГК РФ, которая говорит о содержании передаточного акта при исполнении договора купли-продажи предприятия, в передаточном акте в данном случае должны быть указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и дан перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты.

Передаче предприятия, как правило, предшествует ряд факультативных мероприятий по ее подготовке, например: составление бухгалтерского баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, составление акта инвентаризации, проведение аудиторской проверки с целью определения состава и стоимости предприятия и т.п. Однако § 5 гл. 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательстве составления данных документов. Таким образом, передаточный акт составляется в произвольной форме, но с учетом требований ст. 563 ГК РФ.

Требование о том, что в обязанность арендодателя должна входить подготовка предприятия к передаче за его счет, является диспозитивным, поскольку иное может быть предусмотрено договором аренды предприятия. Например, стороны могут определить, что подготовку к передаче предприятия осуществляет арендатор, но за счет арендодателя.

Говоря о передаче предприятия, следует упомянуть о ст. 957 ГК РФ, которая создает механизм охраны прав и интересов кредиторов. Основным инструментом охраны выступает информирование кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Поскольку срок уведомления кредиторов о передаче предприятия в аренду нормативно не определен, то можно предположить, что это должен быть разумный срок, позволяющий кредиторам не только получить уведомление, но и при желании сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга. Как правило, в нормативных актах для аналогичных случаев устанавливают месячный срок. В данном случае можно предположить, что уведомление должно быть сделано не менее чем за месяц до передачи предприятия в аренду.

Требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков предъявляется в суд в течение трех месяцев со дня получения уведомления кредиторами о передаче предприятия. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном законом порядке, то он может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

Солидарная ответственность арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам означает, что кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников, т.е. от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. При этом кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГКРФ). Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. — Т. 1. — С. 247.

Основные условия пользования арендованным предприятием регулируются ст. 660 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Единственное условие, которое должен соблюдать арендатор при использовании перечисленных прав, — это не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать других положений договора. Однако указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом, в частности — в отношении основных средств, распоряжение которыми запрещено в силу предписания п. 1 ст. 656 ГК РФ. Статья 660 ГК РФ также предусматривает, что в отсутствие соглашения об ином арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Наделение арендатора вышеуказанными правами обусловлено необходимостью предоставить ему возможность самостоятельного ведения производственно-хозяйственной деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Контракт, Инфра-М, 2006. — С. 232.

Еще одно отличие договора аренды предприятия от обычного договора аренды состоит в распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества. Арендатор предприятия принимает на себя все обязанности, связанные с поддержанием надлежащего состояния и эксплуатацией предприятия в период действия договора аренды, включая проведение текущего и капитального ремонта, несение всех эксплуатационных расходов, связанных с деятельностью предприятия (ст. 661 ГК РФ). Но, если иное не предусмотрено договором, он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК РФ).

С прекращением действия договора аренды на арендаторе в силу ст. 664 ГК РФ лежит обязанность по возврату арендованного предприятия, который, так же как и передача предприятия, осуществляется по передаточному акту. При этом должны быть соблюдены положения ст. ст. 656, 657, 659 ГК РФ. Процедура возврата предприятия аналогична процедуре передачи предприятия, но с обратным распределением обязанностей между сторонами. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М., 2009. — С. 579 — 580.

Основные средства, переданные арендатору в составе предприятия, должны быть возвращены в том же состоянии, но с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Что касается оборотных средств и иных заменимых элементов, которые были израсходованы в процессе эксплуатации предприятия арендатором, то, как это следует из ст. 660 ГК РФ, арендатор должен либо предоставить арендодателю аналогичные элементы (например, пополнить запасы сырья или склады с подлежащими сбыту товарами), либо возместить их стоимость. И в любом случае возвращаемое предприятие должно быть пригодным для той же цели деятельности, для которой оно использовалось до передачи его в аренду, в противном случае у арендодателя возникнет право на отдельную компенсацию за ухудшение предприятия.

Достаточно непростой вопрос, связанный с возвратом предприятия, — это вопрос о «возвращении» арендодателю прав требования и долгов, перешедших на арендатора при передаче предприятия. Исходя из положений ст. 664 ГК РФ арендатор должен уступить арендодателю права требования и перевести на него долги, ранее переданные в составе предприятия и, соответственно, не удовлетворенные должниками и не истребованные кредиторами в период действия договора аренды.

В случае передачи предприятия в аренду с недостатками вопрос о наличии недостатка предприятия должен решаться исходя из принципов, характерных для определения недостатка предприятия при его продаже.

На договор аренды предприятия, так же как и на договор купли-продажи, распространяются ограничения реституции. Согласно ст. 663 ГК РФ правила Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Но, опять же, основное содержание договора направлено на передачу предприятия как вещного объекта. Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии. — М.: Инфотропик Медиа, 2010. — С. 325.

Таким образом, мы выяснили, что договор аренды предприятия заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Передача предприятия от арендодателя к арендатору оформляется передаточным актом. До того, как передать предприятия арендатору арендодатель обязан уведомить об этом своих кредиторов. В ходе исполнения договора, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Единственное условие, которое должен соблюдать арендатор при использовании перечисленных прав, — это не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать других положений договора (это не касается земли и других природных объектов). Арендатор предприятия принимает на себя все обязанности, связанные с поддержанием надлежащего состояния и эксплуатацией предприятия в период действия договора аренды. Но, если иное не предусмотрено договором, он имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. С прекращением действия договора аренды на арендаторе лежит обязанность по возврату арендованного предприятия, который, так же как и передача предприятия, осуществляется по передаточному акту.

Заключение и оформление договора аренды предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия:

1) удостоверить состав передаваемого предприятия;

2) удостоверить аудиторскую проверку.

На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований, определение размера арендной платы.

Удостоверение состава продаваемого предприятия — есть полная инвентаризация:

1) проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояние;

2) оценка состава предприятия.

Внешняя аудиторская проверка имеет две цели:

1) проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

2) проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). К передаточному акту должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов (обязательств), с указанием кредиторов, характера, размера, и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта является обязательностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). аренда право найм

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта обеими сторонами.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии со ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записи о праве на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) оформляется соответствующими лицензионными соглашениями и иными договорами с их государственной регистрацией. В данных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов.

При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду обе стороны несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересом.

4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обяза тельно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписа ние передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный ха* рактер . Положения, изложенные в § 3 гл. 43 настоящего тома учебника и касающиеся природы и порядка комплексного отчуждения предприятия при исполнении договора продажи предприятия, справедливы и для договора аренды.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соот ветствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей об обременении права на каждый объект недвижимого имущества , входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. При этом запись должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией . Именно в указанных соглашениях должны опреде ляться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов , определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду

§3. Прекращение и возобновление договора аренды

Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

1. Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд — ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции — ст. 135 ГПК).

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).

2. Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

§4. Отдельные виды договора аренды

Арендные отношения разнообразны. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. В § 3 гл. 34 ГК содержатся нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.

Напомним, что общие положения гл. 34 ГК применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).

1. Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Кроме того, отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что также влияет на правовое регулирование.

Участие в обязательстве лица, профессионально специализирующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент фактического неравенства, поскольку профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Между тем стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на экономически более сильного субъекта дополнительных правовых обязанностей. Нормы института проката отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на стороне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо). Если на стороне арендатора выступает потребитель-гражданин, к таким отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей.

Участие в договоре арендодателя-профессионала требует также установления особых правил, облегчающих его профессиональную деятельность. Этим обусловлены нормы, не допускающие применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей другим лицам, предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 631 ГК).

Согласно ст. 626 ГК предметом проката является только движимое имущество. Характер использования предмета проката (в потребительских или иных целях) не является квалифицирующим признаком данного договора, поскольку ст. 626 ГК не устанавливает таких ограничений.

Форма и порядок заключения договора. Договор проката относится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). На него распространяется общее правовое регулирование, предусмотренное в ст. 426 ГК для публичных договоров: арендодатель не вправе отказывать в заключении договора (при наличии возможности его исполнения); оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

Договор проката должен заключаться только в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). При этом допускается как составление одного документа, подписанного сторонами, так и обмен письмами. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.

Срок договора. Закон ограничивает предельный срок проката одним годом, а также исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (пп. 1 и 2 ст. 627 ГК). Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре.

Права и обязанности сторон. Поскольку на стороне арендодателя выступает предприниматель-профессионал, обязанность передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена обязанностью проверить исправность предмета аренды в присутствии арендатора и ознакомить его с правилами эксплуатации арендного имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании им (ст. 628 ГК).

При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот — в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляющего арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК), при прокате право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, указанных в ст. 629 ГК.

Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК).

Учитывая специфику правоотношений проката, закон иначе распределяет между сторонами обязанности по ремонту предмета аренды. В отличие от общего правила, возлагающего обязанность по капитальному ремонту на арендодателя, а текущего — на арендатора (ст. 616 ГК), п. 1 ст. 631 ГК обязывает арендодателя производить и капитальный, и текущий ремонт. Нормы о прокате не содержат специального регулирования обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества. Поэтому в этой части действует общее правило, возлагающее указанные обязанности на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК).

Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК). Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).

Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой — необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.

Досрочное расторжение договора. Закон предоставляет арендатору право в любое время без указания причин досрочно расторгнуть договор проката в одностороннем порядке, т.е. без обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, — письменное предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Расторжение договора проката по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде.

2. Договор аренды транспортных средств. В силу такого договора арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК).

Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Это требует дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, является источником повышенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую профессиональную подготовку.

В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.

Специфика транспортного средства, значимая для правового регулирования, наиболее полно проявляется в договоре аренды транспортного средства, который не осложнен оказанием услуг по управлению и эксплуатации. Правила предоставления услуг по управлению и эксплуатации лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное особенностями транспортного средства. На некоторые элементы правового регулирования фактор оказания услуг не влияет. Так, оба вида аренды транспортных средств являются реальными договорами (ст. 632 и 642 ГК) и для их совершения установлена простая письменная форма (ст. 633 и 643 ГК). Договор аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), не подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК).

Особенности правового регулирования аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного средства без экипажа). Поскольку данный вид аренды предполагает самостоятельную коммерческую и техническую эксплуатацию транспортного средства арендатором, на него возложены следующие дополнительные обязанности:

1) в течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК);

2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его коммерческую и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК);

3) нести расходы на содержание транспортного средства, его страхование (включая страхование своей ответственности), а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК).

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК). В отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем арендатор транспортного средства без экипажа вправе самостоятельно решать вопросы не только коммерческой, но и технической эксплуатации транспортного средства.

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности. Поэтому он несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, в соответствии со ст. 1079 ГК (ст. 648 ГК).

Договор аренды морского судна без экипажа именуется в КТМ договором фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер). В ст. 213 КТМ содержатся дополнительные требования к содержанию договора. В нем должны быть указаны наименования сторон, название судна, его флаг, класс, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), количество расходуемого топлива, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия договора. Фрахтователь обязан в течение срока действия бербоут-чартера поддерживать судно в мореходном состоянии, однако устранение скрытых недостатков является обязанностью судовладельца (п. 2 ст. 216 КТМ). Фрахтователь несет ответственность перед третьими лицами по любым их требованиям, возникающим в связи с эксплуатацией судна, кроме требований возмещения ущерба от загрязнения нефтью и ущерба в связи с перевозкой опасных и вредных веществ (ст. 219 КТМ). Фрахтователь уплачивает судовладельцу фрахт за месяц вперед. В случае просрочки уплаты фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя (п. 2 ст. 221 КТМ).

Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного средства с экипажем).

Такой договор (в п. 1 ст. 632 ГК именуемый также — фрахтование на время) необходимо отграничивать от договора перевозки, который в ст. 787 ГК называется договором фрахтования (чартером). Аренда направлена на передачу имущества во временное владение и пользование, а перевозка — на оказание услуг по перемещению груза или пассажира при помощи транспортного средства. В отличие от договора аренды транспортного средства по договору фрахтования само транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется только его вместимость.

Поскольку в рассматриваемом договоре управление и техническое обслуживание транспортного средства осуществляет арендодатель, на него возложены следующие дополнительные обязанности:

1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст.

2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (п. 1 ст. 635 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным правилам и условиям договора, а если такие правила не установлены — требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства определенного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК). Поскольку услуги арендодателя ограничиваются технической эксплуатацией транспортного средства, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, касающимся его технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора — в отношении коммерческой эксплуатации;

3) страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона либо договора (ст. 637 ГК). Данное правило является диспозитивным.

В случае гибели или повреждения транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что вред вызван обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК). Субъективное основание ответственности арендатора должно определяться по правилам ст. 401 ГК: ответственность арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, наступает независимо от вины.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель в соответствии с нормами о деликтах (гл. 59 ГК). Это обусловлено тем, что в подавляющем большинстве случаев причинение вреда третьим лицам является следствием технической эксплуатации транспортного средства, которую осуществляет арендодатель. Однако если арендодатель докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК).

Договор аренды морского судна с экипажем именуется в КТМ договором фрахтования судна на время (тайм-чартер) и имеет свои особенности. В нем должны быть указаны наименования сторон, название судна, его технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера. В отличие от ст. 606 ГК, устанавливающей, что все доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью, ст. 210 КТМ предусматривает, что вознаграждение, причитающееся судну за услуги по спасанию, оказанные в период действия тайм-чартера, распределяются в равных долях между судовладельцем и фрахтователем за вычетом расходов на спасание и доли вознаграждения, причитающейся экипажу (ст. 210 КТМ).

При несвоевременном возврате судна фрахтователь уплачивает за задержку судна по ставке фрахта, предусмотренной тайм-чартером, или по рыночной ставке фрахта, если она превышает ставку фрахта, предусмотренную тайм-чартером (п. 3 ст. 204 КТМ). В случае просрочки уплаты фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя и взыскать с него причиненные такой просрочкой убытки (п. 2 ст. 208 КТМ). При обычной аренде арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с его нарушением арендатором только в судебном порядке (ст. 619 ГК). В ст. 207 КТМ установлено, что фрахтователь не отвечает за убытки, причиненные гибелью или повреждением зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя.

3. Договор аренды здания или сооружения представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений.

Форма договора. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Порядок государственной регистрации регламентирован Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.

К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.

Права и обязанности сторон. Учитывая специфику зданий и сооружений как предмета аренды, закон установил особые правила передачи их арендатору и последующего возврата. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной при наличии двух юридических фактов: реальное предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК). В документе, фиксирующем передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения, позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению. Все это призвано исключать возможные споры по поводу времени фактической передачи здания (сооружения) контрагенту и технического состояния объекта на момент его передачи. Возврат здания (сооружения) арендодателю также должен оформляться с соблюдением изложенных правил (п. 2 ст. 655 ГК).

Поскольку здание (сооружение) неразрывно связано с землей, законодатель установил ряд специальных положений о пользовании земельным участком. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передача большего земельного участка допустима, если это специально предусмотрено в договоре.

Право арендатора на земельный участок предопределяется правом на данный земельный участок арендодателя. Когда арендодатель является его собственником, арендатору предоставляется право аренды этого участка или иное допускаемое законом право, предусмотренное договором аренды здания. Если договором не определено право арендатора на соответствующий земельный участок, к нему, тем не менее, переходит право пользования земельным участком (п. 2 ст. 652 ГК). При этом арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя (собственника земли) заключить договор о форме землепользования соответствующей частью земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности, он по общему правилу вправе передать здание (сооружение) в аренду без согласия собственника земельного участка. Арендодатель обязан испросить согласие собственника участка на передачу здания (сооружения) в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

Следуя логике основного правила, согласно которому переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК), закон предусматривает, что при продаже третьему лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

4. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как вид договора аренды.

Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как имущественного комплекса в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендодателя имеет значение именно временное пользование предприятием. При этом в ГК предусмотрено, что в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК). Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды.

Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества». Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости — особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Кроме того, обычно предприятие как имущественный комплекс неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об аренде предприятий (п. 2 ст. 650 ГК).

Предмет договора. ГК предусматривает особенности передачи арендатору основных элементов предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 656), что должно облегчать последующее производственное функционирование арендованного предприятия, а также защищать права его прежних кредиторов. Объекты, входящие в основные фонды предприятия (земельные участки, здания, оборудование и т.д.), должны передаваться в полном объеме, а оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) — в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором аренды.

Арендатору могут быть переданы также обязательственные права пользования землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных правовых актов. При этом следует учитывать специальное законодательство, регламентирующее возможность передачи в субаренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей замену лица в обязательстве.

Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, но с соблюдением положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде предприятия. Так, кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не согласен на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (пп. 2 и 3 ст. 657 ГК), причем ответственность арендодателя и арендатора является солидарной (п. 4 ст. 657 ГК).

Наконец, арендодатель передает арендатору права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирменное наименование и т.д.), и другие исключительные права.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено нормативными правовыми актами. Условие о включении в состав передаваемого предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, является ничтожным и, следовательно, стороной, обязанной по таким обязательствам, остается арендодатель (п. 2 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Возможность заключения данного договора в иной письменной форме (например, путем обменами письмами) исключается. Несоблюдение установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

К числу существенных условий рассматриваемого договора относится условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным; при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Действие данной нормы, установленной для аренды зданий и сооружений, распространяется на аренду предприятий на основании п. 2 ст. 650 ГК.

Права и обязанности сторон. Учитывая сложность предприятия как имущественного комплекса, законодатель установил специальные правила передачи его арендатору и последующего возврата. Так, передача предприятия арендатору должна осуществляться по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Возврат предприятия также должен оформляться с соблюдением указанных правил. При этом подготовка предприятия к возврату, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК). Кроме того, правовое регулирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде зданий и сооружений.

Специфика предприятия предопределила особенности пользования им. Арендатор должен иметь возможности для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. В связи с этим ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в предприятие, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Такой упрощенный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 660 ГК). Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 660 ГК).

На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 661 ГК).

В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на подобные улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда улучшения производятся для возмещения затрат, а не повышения качества работы предприятия. О нарушении принципа разумности можно говорить, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил той заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и обычным условиям оборота.

Учитывая социально-экономическое значение аренды предприятий прежде всего для третьих лиц, закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности договора, а также его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Смотрите еще:

  • Что нужно что получить инн Идентификационный код: как получить и какие нужны документы [ Редактировать ] В Украине после достижения 16 лет необходимо получить паспорт. Также не следует забывать о втором важном для украинцев документе - Карточке плательщика налогов - идентификационном […]
  • Документы на уменьшение алиментов на 2 ребенка Как уменьшить алименты при рождении второго ребенка во втором браке Закон обязывает обеспечивать ребёнка обоих родителей вне зависимости от того, состоят ли они в браке. В случае развода родитель, проживающий отдельно от ребёнка, должен каждый месяц […]
  • 224 ст ук рф Статья 224. Небрежное хранение огнестрельного оружия 1. Небрежное хранение огнестрельного оружия, создавшее условия для его использования другим лицом, если это повлекло смерть человека или иные тяжкие последствия, - наказывается штрафом в размере до ста […]