Возникновение прав на земли сельскохозяйственного назначения

12.06.2019 Выкл. Автор admin

Возникновение прав на земли сельскохозяйственного назначения

Возникновение, изменение и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения

Современные сельскохозяйственные коммерческие организации (акционерные общества, сельскохозяйственные кооперативы и другие хозяйства) с земельными долями их работников образовались за счет земель своих предшественников – колхозов, совхозов в ходе их реорганизации. Крестьянские (фермерские) хозяйства получили земельные участки за счет положенных им по закону земельных долей, выделенных также из земель колхозов в совхозов. Основанием для возникновения прав на землю служили и служат решения государственных органов, местных администраций, принимаемые во исполнение постановлений Правительства и указов Президента Российской Федерации, а также нормативных правовых актов субъектов Федерации. Это так называемый первичный оборот земельных участков, совершаемый в ходе земельной реформы на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления.

Но на этом развитие земельных отношений не заканчивается. Граждане и юридические лица, в том числе сельскохозяйственные коммерческие организации, первоначально получившие земельные участки «из рук» государства или органов местного самоуправления, могут совершать разрешенные земельным и гражданским законодательством сделки с землей. Это — вторичный оборот земельных участков.

Во всех случаях приобретения права на земельный участок происходит юридическое оформление возникающих прав путем государстве регистрации права на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Помимо названных оснований возникновения права на земельные участки, законными основаниями служат и другие юридические факты (действия), о которых указано в статье 8 ГК РФ: судебные решения о признании права на земельный участок; действия граждан и юридических лиц, с которыми закон связывает наступление правовых последствий (например, отказ от земельного участка); события – стихийные явления уничтожившие земельный участок или приведшие к утрате его имущественной ценности, а также смерть гражданина — владельца участка.

В отличие от прекращения (полного или частичного) права на земельный участок, при котором происходит полная или частичная утрата права на участок, при изменении в праве этого не происходит. Земельный участок остается у того же пользователя (собственника, арендатора в др.), но изменяется объем (содержание) права.

Правовой режим земель с/х организаций

В соответствии с положениями нового Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с законом основаниями возникновения права собственности на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций как юридического лица могут являться:

  • предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственным коммерческим организациям за плату, а в предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ случаях – бесплатно;
  • право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на здания, строения сооружения сельскохозяйственных коммерческих организаций в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, порождает возникновение соответствующего права использования земельного участка;
  • купля-продажа земельного участка;
  • приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах, конкурсах, аукционах;
  • продажа земельных участков фонда перераспределения земель местной администрацией на аукционе или по конкурсу (согласно п. 5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы»);
  • передача земельного участка или его части, земельных долей (паев) в уставной капитал (складочный капитал) сельскохозяйственного предприятия (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1996 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»);
  • выкуп сельскохозяйственным предприятием земельных участков, остающихся сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме. Речь идет о тех случаях, когда в результате реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, согласно Положению, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года № 708 («О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса») площадь земель, выделенных гражданам, имеющим право на получение земельных долей бесплатно, окажется в своей совокупности меньше площади прежних земельных угодий хозяйства. Последние вправе обратиться в районную администрацию (орган местного самоуправления) с ходатайством о дополнительном выделении оставшейся части земельных угодий в аренду или в собственность в порядке выкупа (п. 9, 12 Положения о реорганизации, колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий).

Собственность на землю может возникнуть и в результате покупки сельскохозяйственных долей (паев) у граждан, и иных лиц. Возможен переход права собственности на земельный участок к организации как юридическому лицу в случае передачи гражданином своего земельного участка по наследству или в порядке дарения.

Как уже было сказано, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям. Земельные участки предоставляются в бессрочное, постоянное пользование на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, при этом земля остается в государственной или муниципальной собственности.

Содержание права бессрочного пользования землей, а также права аренды и права временного пользования, на которых сельскохозяйственные организации тоже могут использовать земельный участок, образуют правомочия владения и пользования (аналогично правомочиям владения и пользования при собственности). Что касается правомочия распоряжения земельным участком, то ни пользователь (как постоянный, так и временный), ни арендатор им не обладают.

Передача гражданам и юридическим лицам земельного участка во временное пользование оформляется договором временного пользования землей сельскохозяйственного назначения (форма договора утверждена Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177).

Аренда земельного участка — временное владение землей, нормы пользования которого установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации и договором между собственником и арендатором.

Право аренды земельного участка сельскохозяйственных коммерческих организаций возникает на основании договора аренды в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства РФ. Вопрос аренды и арендных отношений надо рассмотреть особо. Сейчас в стране значительное место занимают сельскохозяйственные коммерческие организации, которые были образованы на основе аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, что вызвано рядом исторических причин.

Аграрная реформа начала 90-х годов сделала ставку на предоставление земли в собственность производителям, а не в аренду. Ведь приватизация земли и означает ее передачу в собственность крупным и малым (семейным) коллективам производителей, и лишь хозяйствам, претендующим на землю сверх установленных норм, земельные участки могут продаваться или сдаваться в аренду государственными органами.

Считается также, что истинный хозяин земельного участка должен быть собственником, а не арендатором, ведь именно собственник заинтересован в стойком улучшении качества земель, тогда как арендаторы (особенно краткосрочные) способны растратить тот уровень плодородия, который окажется на предоставленных им земельных участках.

При разработке законодательства об аренде земельных участков был принят во внимание фактор, что качество и плодородие в различных регионах РФ существенно отличаются. Если в малонаселенных местностях земля имеет сравнительно невысокую ценность и ее передача в частную собственность не вызывает конфликтов, то в регионах с плотным населением та его часть, которая так или иначе оказывается отстраненной от земли, закономерно проявляется недовольство тем, что земля попадает в руки немногих. Этим доводом нередко пользуются региональные власти и для того, чтобы сузить распространение частной собственности на земельные участки. Т.о., в регионах, где земля имеет высокую ценность, более основательно было бы продавать ее (в рассрочку), либо сдавать в аренду, либо пропорционально уменьшить норму бесплатной ее передачи в частную собственность.

Помимо уже испытанных методов приватизации земли, в разных регионах страны могут быть испробованы также иные, включая (льготную) продажу земельных участков в частную собственность, сдачу государственных земельных участков в аренду и другое.

Общие тенденции показывают, что государственные земельные участки будут переходить в частные руки не только путем их бесплатной раздачи, но и посредством гражданско-правовых сделок, подвергающихся определенному преломлению в зависимости от особенностей земельных отношений в каждом конкретном регионе. При этом, распорядителем судьбы государственных земель должны быть не только местные органы власти, но также и государственные органы федерального и регионального уровней — в зависимости от того, кому именно (муниципальными властям или же региону, Федерации) будет принадлежать та или иная земля на праве собственности.

Продажа или сдача в аренду государственных земельных участков по форме должна быть такой же сделкой, как аналогичные акты в пределах частного сектора. В принципе, к тем и другим должны применяться одни и те же правила. В то же время формы бланков, применяемых для однотипных сделок, могут и должны быть разными. Например, сдавая в аренду или продавая земельные участки, орган государственной власти имеет возможность как бы в одностороннем порядке предписать целевое назначение земли и предусмотреть санкции за нарушение этого условия.

Если земля меняет владельца в пределах частного сектора, то прежний владелец может (и должен) лишь указать ее целевое назначение согласно некому первоначальному акту, относящемуся к моменту приватизации этой земли. Естественно также, что он не может угрожать покупателю какими-либо санкциями в случае нарушения последним режима, предписанного целевым назначением земли. О таких санкциях покупателю могут напомнить лишь при государственной регистрации сделки (от имени государства, но не от имени продавца). Если же частная земля сдается в аренду, то от арендодателя можно и нужно требовать, чтобы в арендный договор было включено условие о целевом назначении земли и о возможных санкциях — как со стороны арендодателя, так и земельных органов — в случае нарушения этого условия. Арендодателями, согласно законодательству, могут быть только собственники земельных участков, а срочной предоставляющей земельный участок во временное пользование — кроме собственника также землевладелец, землепользователь или арендатор.

Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 18 марта 1996 года № 5-16489 направил своим органам на местах рекомендательную форму договора аренды земельных участков, поселений. Этот договор реализует отношения владельцев земли в лице муниципальных властей и арендаторов, которыми могут выступать любые частные и юридические лица. Форму этого договора с некоторой доработкой могут использовать любые собственники земельных участков. Необходимость появления такого документа назрела давно. Раньше местные органы власти вынуждены были сами составлять договоры аренды, что нередко приводило к курьезам. Так, в одном из райцентров был заключен договор аренды без упоминания об арендной плате, ее размере и сроках. Земельный участок о котором идет речь, был передан в пользование на 49 лет практически бесплатно. Подобных случаев достаточно много во всех регионах РФ.

В документе Роскомзема муниципальным властям предлагаются и базовые размеры арендной платы. Их рекомендуется устанавливать решением органа исполнительной власти в размере 0,5 процента и более от нормативной цены участка земли, принятые согласно Постановлению Правительства России от 03.11.94 № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с действующим законодательством максимальный срок договора аренды земельного участка в Российской федерации 50 лет. Однако, никакого запрета на продление или перезаключение такого договора нет.

Земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно по решению собственника уполномоченного им лица.

Согласно второй части ГК РФ, если арендодатель является собственником земельного участка, он предоставляет арендатору право аренды или иное право пользования соответствующей частью участка. Если же арендодатель не является собственником земельного участка, то он по общему правилу вправе сдать свое здание, сооружение в аренду без согласия собственника земельного участка, передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.

В соответствии с Указом Президента России «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (п. 5) местной администрации предоставлено право организовать передачу в аренду земельных участков с правом последующего выкупа в собственность. Установлено, что при передаче в аренду преимущественные права предоставляются лицам, ранее арендовавших земельные участки.

Каждый собственник, будь это частное лицо или государство, в договоре аренды земельного участка самостоятельно устанавливает нормы пользования и ограничения. Так, к примеру, московские власти дают возможность арендаторам продавать права аренды, закладывать, завещать. В некоторых областях России возможна и субаренда земельного участка.

Аренда земельных участков — несомненный шаг вперед по сравнению с постоянным бессрочным пользованием. Последнее не гарантирует прав владения участком, который может быть в любой момент изъят (с предоставлением иного — по усмотрению властей). К недостаткам аренды земли относятся неопределенность размера арендной платы в будущем и отсутствие гарантии, что на следующий срок договор будет заключен именно с этим, а не с иным арендатором. Компания «Евразия» проконсультирует вашу организацию как по вопросам аренды, так и по вопросам продажи земли.

Право собственности на землю

В соответствии со ст. 78 ЗКУ право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, под которыми понимается часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и определенными относительно него правами. При этом право собственности на земельный участок распространяется:

  • в установленных границах участка — на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц;
  • на пространство, находящееся над и под поверхностью земельного участка на высоте и глубине, необходимых для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Основными нормативными документами, на основании и в соответствии с которыми возникает право собственности на земельные участки, являются:

При этом необходимо учитывать, что на сегодняшний день функции по реализации государственной политики в сфере топографо-геодезической и картографической деятельности и земельных отношений, а также в сфере Государственного земельного кадастра возложены на Государственную службу Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (см. постановление КМУ от 14.01.2015 г. № 15 и постановление КМУ от 14.01.2015 г. № 5).

Также отметим, что в соответствии с п. 13.2 ст. 13 Закона Украины от 12.08.2014 г. № 1636-VII «О создании свободной экономической зоны «Крым» и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины» в течение срока временной оккупации любые правовые сделки с землями, которые расположены (находятся) в пределах временно оккупированной территории Украины, осуществляются по правилам, установленным ЗКУ и другим законодательством Украины относительно отчуждения (продажи, аренды) земли на территории Украины.

В ЗКУ особых норм относительно крымской земли не предусмотрено, то есть в данном случае руководствоваться следует общими нормами этого кодекса. Однако, исходя из реалий сегодняшнего дня, воспользоваться этими нормами не представляется возможным.

Субъекты права собственности на землю

Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности, а согласно ст. 80 ЗКУ субъектами права собственности на землю являются:

  • граждане и юридические лица — на земли частной собственности;
  • территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, — на земли коммунальной собственности;
  • государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, — на земли государственной собственности.

Кроме этого, в соответствии со ст. 86 ЗКУ земельный участок может находиться у граждан и юридических лиц в общей долевой собственности с определением доли каждого из владельцев, а у граждан — также в общей совместной собственности без определения долей владельцев. Субъектами права общей собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица, а также государство и территориальные громады.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется при согласии всех собственников в соответствии с договором, а если согласие не достигнуто, то в судебном порядке; земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, — по договору или закону.

Следует отметить, что не каждый земельный участок может быть передан или находиться в собственности граждан и юридических лиц, в частности, п. 4 ст. 83 и п. 4 ст. 84 ЗКУ установлены перечни земель коммунальной и государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность.

Также отметим, что в письме от 21.04.2008 г. № 14-17-11/4017 Госкомзема разъясняется, что ч. 3 ст. 22 ЗКУ и Закон Украины от 15.05.2003 г. № 742-IV «О личном крестьянском хозяйстве» не предусматривают возможность передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическим лицам в собственность или аренду для ведения личного крестьянского хозяйства и определяют субъектом права на земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства только граждан. Несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в собственность или аренду земли сельскохозяйственного назначения для ведения подсобного сельского хозяйства.

Кроме этого, согласно п. 13 — 15 Переходных положений ЗКУ право собственности граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения временно ограничено, а именно:

  • до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могли приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения только в том случае, если общая площадь данных земель составляет не более 100 гектаров, которая может быть увеличена только в случае наследования земельных участков по закону. Поскольку срок действия этого ограничения закончился, то с указанной даты граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения независимо от площади таких земель;
  • до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года, не допускаются: ul>
  • внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ;
  • купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
  • купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кромепередачи их в наследство, обмена земельного участка на иной земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.

Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение указанных земельных участков и земельных долей (паев), в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на их отчуждение в будущем, являются недействительными с момента их заключения (удостоверения). При этом отметим, что Госземагентство в письмах от 22.08.2013 г. № 15203/17/4-13 и от 03.10.2013 г. № 22-28-0.17-17263/2-13 высказал свое мнение в отношении того, что физическое или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок в пользу государства или территориальной громады, несмотря на ограничение, установленное п.п. б п. 15 Переходных положений ЗКУ, поскольку исходя из содержания ст. 140 ЗКУ действующее законодательство разграничивает понятия «добровольный отказ собственника от права на земельный участок» и «отчуждение земельного участка по решению собственника» как основания для прекращения права на земельный участок.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица также могут быть субъектами права собственности на землю, однако с учетом ограничений, установленных ст. 81 и 82 ЗКУ, в частности, указанные лица могут иметь в собственности земельные участки только несельскохозяйственного назначения. Если же лицо без гражданства, иностранный гражданин и иностранное юридическое лицо получили в наследство земли сельскохозяйственного назначения, то эти земельные участки должны быть отчуждены ими в течение одного года (ч. 4 ст. 81 ЗКУ). В письме от 10.09.2009 г. № 12991/17/12-09 Госкомзем разъясняет, что поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗКУ является императивной (обязательной), то с целью избежания нарушения права собственности на землю, иностранные граждане, которые приобрели в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения путем получения их в наследство, имеют право на отчуждение таких участков. При этом действие п. 15 Переходных положений ЗКУ на такие правоотношения не распространяется (см. также письма Минагрополитики от 16.06.2009 г. № 37-17-1-16/9995 и Минюста от 09.06.2009 г. № С-14667-23).

Также в письме Госкомзема от 21.04.2008 г. № 14-17-11/4014 разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 129 ЗКУ продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных громад, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. Следует уточнить, что, исходя из содержания ст. 129 ЗКУ, такая продажа земельного участка возможна только при условии приобретения данным представительством недвижимости.

Госкомзем в вышеуказанном письме обращает внимание на то, что наличие у иностранного юридического лица филиала в Украине не является выполнением вышеуказанных условий и в этом случае такое иностранное юридическое лицо не имеет права на приобретение права собственности на земельный участок. Это связано с тем, что статус филиала юридического лица и представительства юридического лица — нерезидента с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины различны.

Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Что касается иностранных юридических лиц, то согласно ст. 82 ЗКУ они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения только в случае приобретения объектов недвижимого имущества, а в пределах населенных пунктов также для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине. В своих письмах от 05.07.2011 г. № 10130/17/11-11 и от 23.08.2011 г. № 12859/17/11-11 Госземагентство разъясняет, что:

  • согласно нормам ЗКУ земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Поэтому банк с иностранным капиталом не может приобрести в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения при удовлетворении обеспечения требования ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующего условия в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору;
  • согласно ст. 82 ЗКУ иностранные юридические лица и совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине и за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. При этом при приобретении права собственности на земельный участок несельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности иностранным юридическим лицам и совместным предприятиям необходимо руководствоваться ст. 129 ЗКУ.

Права и обязанности собственников земельных участков предусмотрены ст. 90 и 91 ЗКУ, в частности, собственники земельных участков имеют право продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство, сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения. Однако право на пользование земельным участком согласно ст. 111 ЗКУ может быть обременено и ограничено. Обременение прав на земельный участок устанавливается законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица или договором путем установления запрета на пользование и/или распоряжение, в том числе путем его отчуждения.

Законом, принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами, договором, решением суда могут быть установлены следующие ограничения в использовании земель:

  • условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
  • запрет на осуществление отдельных видов деятельности;
  • запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта;
  • условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
  • условие соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
  • условие предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.

При этом обременения прав на земельные участки (кроме обременений, непосредственно установленных законом) подлежат государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон № 1952).

Обременения в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом № 3613, и действуют с момента государственной регистрации.

Обременения в использовании земель, непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами, действуют с момента вступления в силу таких нормативно-правовых актов.

Сведения об обременении в использовании земель указываются в проектах землеустройства относительно отвода земельных участков, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) пределов земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по землеустройству. Сведения о таких обременениях вносятся в Государственный земельный кадастр.

Особые условия использования земельных участков, связанные с определенным обременением прав собственников, устанавливаются также в других случаях, предусмотренных законодательством, в частности, в зонах охраны, санитарной охраны, санитарно-защитных зонах и зонах особого использования земель.

Возникновение права собственности на землю в Украине

На сегодняшний день, львиная доля земельных активов страны принадлежит частным собственникам, проживающим в сельской местности. Это имущество было получено ими в результате приватизации. Крупный бизнес контролирует на сегодня не более 5 млн гектар земли. Количество агропредприятий, арендующих у населения земельные наделы общей площадью свыше 10 тыс гектар выросло до 74. Годом ранее таких хозяйств насчитывалось 58.

В настоящее время в Украине действует мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Запрет продлится до конца текущего года. Если Верховная Рада решит вновь пролонгировать мораторий, как она делала в течение многих последних лет, старт операций купли/продажи земли будет перенесен на более отдаленный срок.

Вместе с тем, программа реформирования экономики, одобренная ключевым кредитором страны Международным валютным фондом, предполагает открытие рынка земли, как средства привлечения инвестиций и технологий в Украину. Кроме того, на необходимости разработки законодательства для запуска и функционирования рынка земли не раз настаивал президент Украины Петр Порошенко.

Предлагается открыть рынок земли в два этапа — с 2017 года начать торговлю государственными землями сельхозназначения, а с 2019-го разрешить гражданам торговать землей сельхозназначения, находящейся в частной собственности.
В связи с чем, юристы Юридической компании-Легал подготовили для Вас статью о правовых возможностях приобретения права собственности на землю в Украине в настоящее время.

Право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками.
Право собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, Земельного Кодекса, а также иных законов, которые издаются в соответствии с ними.


Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности.

Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением, с обозначенными в отношении его правами.

Для того, чтобы разобраться, как же возникает право собственности на землю, необходимо понимать, что оно зависит от формы собственности земли.

Исходя из этого основания делят на две основные группы:

  • основания и порядок возникновения права частной собственности
  • основания и порядок возникновения права общественной (публичной) собственности

Кроме этого возникновение права частной собственности можно поделить на две самостоятельные подгрупы: это основания и порядок возникновения права собственности у граждан и юридических лиц на землю.

Сегодня мы упустим общественную собственность, и остановимся более детально на возникновении частной собственности на землю.

Согласно статье 81 Земельного Кодекса, право собственности на землю возникает в следующих случаях:


  1. Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:


а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, ренты, иным гражданско-правовым соглашениям;
б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;
в) приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;
г) принятия наследства;
г1) выделения в натуре (на местности) причитающейся им земельной доли (пая).


  1. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.


Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, ренты, иным гражданско-правовым соглашениям;
б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности;
в) принятия наследства.


Земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению.

Одним из доступных способов приобретения земли на сегодня является приватизация земельного участка. Что нужно знать, чтобы защитить свои права?

Согласно пункту «б» части первой статьи 121 ЗК Украины граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности для ведения личного крестьянского хозяйства в размере не более 2,0 гектара.

Исходя из содержания части четвертой статьи 116 ЗК Украины, передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных этим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования.

В соответствии с требованиями части шестой статьи 5 Закона Украины «О личном селянском хозяйстве» граждане Украины, которые реализовали свое право на бесплатную приватизацию земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в размере менее 2,0 гектара, имеют право на увеличение земельного участка в пределах норм, установленных статьей 121 ЗК Украины для ведения личного селянского хозяйства.

Согласно части первой статьи 56 Земельного кодекса Украины от 18 декабря 1990 для ведения личного подсобного хозяйства гражданам по решению сельского, поселкового, городского Совета народных депутатов передаются бесплатно в собственность земельные участки, в пределах населенных пунктов, в размерах, указанных в земельно-учетных документах, или предоставляются бесплатно в собственность в размере не более 0,6 гектара.

Учитывая системный анализ положений вышеприведенных норм законодательства, исследуя соотношение понятий «личное подсобное хозяйство» и «личное крестьянское хозяйство» можно сделать вывод, что право на увеличение земельного участка в пределах норм, установленных статьей 121 ЗК Украины для ведения личного крестьянского хозяйства имеют те граждане, которые реализовали свое право на бесплатную приватизацию земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в размере не более 0,6 га в соответствии с предписаниями Земельного кодекса Украины от 18 декабря 1990 года.


В таком случае бесплатная передача земельного участка будет осуществляться в общем порядке, определенным статьей 118 ЗК Украины.

Что положено?

  1. для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. Если сельскохозяйственных предприятий нет на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;
  1. для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га;
  1. для ведения садоводства — не более 0,12 га;
  1. для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га;
  1. для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га;
  1. для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

Для того чтобы получить бесплатно в собственность земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности для указанных целей, Вы должны подать заявление в соответствующий орган власти по месту расположения земельного участка, в котором указываются желаемые размеры участка и цель его использования.

Как это юридически правильно сделать мы писали в отдельной статье, но Вы всегда можете ее еще раз пересмотреть у нас на сайте.

Во все времена пользовалась спросом услуга признание права собственности на землю по решению суда.

Признание права собственности на землю по решению суда предусмотрено ст. 392 Гражданского Кодекса Украины (ГК). Иск о признании права собственности может быть подан при любых обстоятельствах, в случае наличия доказательств оспаривания данного права. Соответственно, данных иск может быть подан как к органам местной власти, так и к третьим лицам. Особого внимания заслуживает тот факт, что исчерпывающий перечень документов, необходимых для такого способа признания права не определен, он устанавливается в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств дела. Безусловно, наличие документов, подтверждающих строительство истцом спорного объекта, будет обязательным в любом случае.

В отличие от искового производства, установление судом факта, имеющего юридическое значение, – признание права собственности на землю по решению суда рассматривается в особом порядке и может проводиться при участии только одной стороны – заявителя. В особом порядке может быть признано право собственности на основании давности владения (cт. 344 ГК), о признании прав на

Кроме того, в том же порядке происходит установление принадлежности правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, если личные данные лица, указанные в таком документе, не совпадают с данными в паспорте (ст. 273 ГПК). Заявителю следует помнить, что установлением факта, имеющего юридическое значение, занимаются только суды общей юрисдикции, а не хозяйственные суды. Законодательством не предусмотрены полномочия хозяйственных судов о рассмотрении дел в порядке особого производства (ст. 4 ХПК).

Важную роль в признании права собственности на землю по решению суда играют письменные доказательства – это существенно упрощает работу судей. Это связано как со сложностью предмета спора, так и с тем фактом, что большинство аспектов правового положения объекта недвижимости подлежит документированию. Также законодательство предусматривает нотариальное заверение сделок, касательно изменение титула на недвижимое имущество, в том числе любого из правомочий – владения, пользования, распоряжения. Помимо нотариального заверения, большинство сделок подлежит государственной регистрации. При этом сделка считается совершенной лишь с момента государственной регистрации.

Документы, подтверждающие право собственности на землю.

С начала 2016 года в Украине кардинально поменялась система регистрации права собственности на земельные участки.

Несколько лет назад регистрация права собственности на приобретенный земельный участок выливалась в длительную процедуру переоформления права собственности: разработать техническую документацию, изготовить государственный акт на землю, пройти несколько инстанций и потерять уйму времени и нервов.

Теперь же основным «документом», подтверждающим право собственности на землю, являются сведения в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

С 1 января 2016 года документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, будут сведения из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, которые выдаются в виде информационной справки.

Также параллельно в Украине действуют Государственный земельный кадастр (представляет собой единую государственную геоинформационную систему сведений о землях, расположенных в пределах государственной границы Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании, а также данных о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, о распределении земель между собственниками и пользователями) и Реестр земельных участков (в котором отражаются все данные о земельном участке, в том числе и кадастровый номер).

Если после ознакомления с нашей статьей у Вас остались вопросы или Вы нуждаетесь в правовой консультации, юристы Юридической компании -Легал всегда придут Вам на помощь.

Смотрите еще:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в долях Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка Я сам риэлтор → Документы→ Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Часто в интернете я сталкивался с тем, что многие люди ищут предварительный договор купли-продажи […]
  • Комментарий статья 271 ук рф Статья 271. Нарушение правил международных полетов Несоблюдение указанных в разрешении маршрутов, мест посадки, воздушных ворот, высоты полета или иное нарушение правил международных полетов - наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в […]
  • Гражданский кодекс со смертью Статья 418 ГК РФ. Прекращение обязательства смертью гражданина 1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 2. […]