Свидетельство на право собственности здания

04.06.2019 Выкл. Автор admin

Здания и сооружения не имеют свидетельства на право собственности. Возможна ли их продажа с последующим оформлением свидетельства на покупателя

Наше предприятие владеет зданиями и сооружениями . Предприятие приватизированное. В плане приватизации здания и сооружения отражены. На некоторые получены свидетельства на право собственности. На большую часть не получены. Получить можем и умеем. на как появляется свидетельство его сразу обременяет налоговая. Хотя стоимость ее требований меньше стоимости уже обремененного имущества. Есть ли способ , как не получая свидетельство на право собственности на нас, получить его на третье лицо?

Ответы юристов (14)

Владислав, добрый день! Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса

2. Права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с
момента внесения соответствующей записи в государственный реестр
, если иное не установлено законом.

иные случаи это, например, возникновение прав на наследуемое имущество, то есть не ваш случай. Соответственно когда ваш покупатель попытается на основании заключенного с вами договора зарегистрировать право на недвижимое имущество ему откажут так как в ЕГРП собственником будет числится другое лицо (если речь о приватизируемом имуществе то РФ или субъект РФ или муниципальное образование — в зависимости от то, в чье собственности ранее находилось предприятие).

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Думаю нет.

Чтобы продать, подарить (допустим не ваш случае но все же), иначе как то распорядиться собственностью (недвижимости касается)- вы должны по документам ею владеть. Вы сейчас в реестре объектов недвижимости- не отражены. То есть для росреестра вы не собственник. И на каком основании вы будете передавать имущество др лицу — не ясно.

Если же любое др лицо придет получать документы на себя сразу — ему надо будет как то объяснить откуда у него возникли права на это имущество — в приватизации — оно не участвовало, объект самостоятельно- не создавало. Остается передача по договору — но вы то прав формально на него тоже не имеете — вот и не понятно как вы им что то можете передать.

По общему правилу распоряжаться имуществом может только собственник.

Поэтому продажу Вы осуществить не сможете. Какие-то другие варианты здесь варианты тоже сложно представить.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом(статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

если право собственности у Вас возникло до вступления в силу №122-ФЗ, то возможно воспользоваться положениями статьи 6, т.е. зарегистрировать Ваше ранее приобретенное право собственности одновременно с регистрацией перехода данного права на нового собственника

Статья 6. Признание ранее возникших прав
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение десяти рабочих дней со дня приема соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Как вариант если есть заинтересованный покупатель обрисовать проблему, заключить предварительный договор КП по которому покупатель в счет стоимости приобретаемого имущества внесен аванс за счет которого вы погасите задолженность перед налоговой и в дальнейшем исключив риски возникновения ограничений при регистрации прав на себя сможете спокойно провести сделки

Здравствуйте Владислав. А Вы не банкрот и не близки к этому состоянию? Т.к. если банкрот или все идет к этому, то все Ваши усилия могут быть напрасны, и даже если и сможете передать, то конкурсный управляющий легко отменит сделки в суде. И какая у Вашего предприятия организационно-правовая форма?

Добрый день всем! Владислав, важно не наличие или отсутствие свидетельств (которые, кстати, уже не выдаются), а есть ли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о том, что Вы (предприятие) — собственник этих объектов недвижимости. Без записей о собственности следующая запись на покупателя не состоится. На практике это можно провести с небольшим разрывом во времени, след в след, регистрацию права собственности и регистрацию перехода права к покупателю. И проверьте, не является ли право собственности предприятия правом, возникшим до 30 января 1998 года (в порядке приватизации же предприятие получило объекты недвижимости?). Тогда в силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности предприятия на объекты недвижимости считается уже возникшим, независимо от наличия соответствующей записи в ЕГРП. Но для отчуждения все равно требуется внесение записи о собственности предприятия в реестр. При регистрации перехода права собственности на основании совершенной сделки отчуждения регистрирующий орган практически одновременно зарегистрирует и право собственности предприятия и переход права собственности к покупателю.

Уточнение клиента

Тоесть Вы хотите сказать, что я могу подать сразу регистратору документы на куплю продажу здания, предварительно не получая свидетельчтва на право собственности,

14 Октября 2016, 13:24

Здравствуйте, Владислав!
А какая причина обременения? У вас задолженность по по налогам?

Совершенно верно, Владислав! Если у предприятия право собственности возникло по правилам, действовавшим до 30.01.1998, такое право считается юридически действительным и в отсутствие записи о ней в ЕГРП. Можно сразу подать заявления на регистрацию и права собственности и предприятия и перехода права к другому лицу. Это же предусмотрено все в той же ст. 6 закона 122-ФЗ.

именно так, если право собственности возникло ранее закона о госрегистрации недвижимого имущества.

Только если право возникло до вступления в силу 122-ФЗ, т.е. где то 18 лет назад, предполагаю что это не ваш случай. Да и в любом случае возникновение право на недвижимое имущество связывалось с государственной регистрацией указанного права и до появления 122-ФЗ просто осуществлялась регистрация иным образом

ст. 8 Гражданского кодекса (в самой первой редакции 1994 года)

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

поэтому такой вариант не получится осуществить

До 1998 г. регистрация недвижимости часто сводилась к проставлению штампика БТИ на правоустанавливающем документе. Владислав, уточните местные правила регистрации недвижимости, какие были у вас до вступления в силу 122-ФЗ. Возможно, что они соблюдены, и вы сможете подать на регистрацию права и его переход одновременно.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если право возникло до введения в действие ФЗ «О госрегистрации», то регистрация права предприятия на объекты недвижимости осуществляется одновременно с регистрацией перехода права по сделке. В любом случае не получится передать права на объекты по сделке покупателю. Для регистрации перехода права все равно требуется время.

Проще при совершении сделки договориться с покупателем о погашении долга или о задатке для погашения долга. ограничение снимется налоговым органом и переход прав состоится.

Ранее возникшим правом является право, которое возникло до 31 января 1998 года, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и введения на территории Российской Федерации единой системы государственной регистрации прав на недвижимость, сделок с ней.
Под государственной регистрацией прав, введенной в действие указанным законом, понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), прекращения, перехода прав на недвижимое имущество, путем внесения регистрирующим органом соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Однако ранее возникшее право в силу прямых норм Закона о регистрации, иных нормативных правовых актов признается государством юридически действительным и приравненным к записям ЕГРП, при условии, что документы, свидетельствующие о его возникновении, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего в момент их оформления (выдачи, издания).
Таким образом, по общему правилу регистрация таких прав в ЕГРП не является обязательной, права на недвижимость подтверждаются оформленными до 31 января 1998 года документами, свидетельствующими о возникновении у того или иного лица права.
Государственная регистрация указанного права в ЕГРП осуществляется при наличии желания его обладателя на основании заявления о государственной регистрации, приложенного к нему документа, подтверждающего оплату государственной пошлины, в размере, установленном пунктом 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, документа, свидетельствующего о возникновении права и иных документов, необходимых в соответствии с законом.
Случаи, при которых закон предусматривает необходимость государственной регистрации ранее возникших прав обусловлены совершением после 31 января 1997 года следующих распорядительных действий в отношении принадлежащего его обладателю имущества:
— перехода ранее возникшего права в связи с отчуждением имущества;
— ограничения (обременения) ранее возникшего права;
— совершением сделки в отношении имущества.
Государственная регистрация ранее возникшего права в указанных случаях возможна одновременного с государственной регистрацией перехода права, ограничением (обременением) права, сделкой, что позволяет, во-первых, сократить совокупные сроки регистрации, а во-вторых, снизить расходы по уплате государственной пошлины, поскольку при одновременности регистрации ранее возникшего права и перехода этого права или сделки об отчуждении имущества государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается, а при одновременной регистрации ранее возникшего права и ограничения (обременения) права или иной сделки, совершенной с объектом недвижимости – в размере, равном половине установленного Налоговым кодексом РФ.

Вместе с тем внесение в ЕГРП сведений о правах влечет не только их признание государством или формальное занесение ранее возникших прав в реестр.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Отмена свидетельства о праве собственности: что ждет оборот?

В связи с отменой «бумажных» свидетельств о праве собственности на недвижимость у собственников такого имущества возникает много вопросов. На самом деле в этом нововведении не столько минусов, сколько плюсов. Однако одну из насущных проблем — ошибки и противоречия в записях в ЕГРП — оно не решит.

Недвижимость, будь то квартира, дом, жилое или нежилое помещение или земельный учас­ток, была, есть и будет вещью, которая пользуется особым спросом как у физических, так и у юридических лиц. Сделки с недвижимостью требуют соблюдения определенного порядка — право собственности субъекта на имущество возникает лишь после государственной регистрации.

До 31 января 1998 г. права собственности на любое недвижимое имущество оформлялись по правилам, действовавшим на тот момент в регионе. Сделки с недвижимостью, во-первых, подлежали обязательному нотариальному удостоверению и, во-вторых, заверялись и регистрировались органами БТИ или местной администрацией. Если речь шла о земельном участке, то регистрация проходила в местном земельном комитете, по ее итогам выдавалось «розовое» свидетельство о праве собственности. Единый порядок государственной регистрации права собственности на тот момент не был еще законодательно закреплен.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации), который закрепил единый порядок государственной регистрации права собственности, установил государственный орган, отвечающий за регистрацию, список необходимых документов и т.д. Взамен устаревших свидетельств собственникам недвижимости стали выдавать новые, установленного образца.

Свидетельства о праве собственности больше не нужны

Четкая, устоявшаяся система регистрации права собственности продержалась 18 лет, и вот 15 июля 2016 г. вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 360-ФЗ). Этим законом внесены изменения в том числе и в упомянутый Закон о госрегистрации, а точнее, в ст. 14 Закона, которая посвящена удостоверению государственной регистрации прав. Теперь государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет удостоверяться не по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав, а исключительно выпиской из ЕГРП, которая должна приниматься наравне со свидетельством о государственной регистрации для подтверждения регистрации прав на недвижимость. Выписка из ЕГРП представляет собой документ, в котором указаны субъект и объект права, документ, являю­щийся основанием возникновения права собственности, адрес и кадастровый номер объекта, обременения, а также дата внесения в ЕГРП регистрационной записи.

Данное изменение для многих стало полной неожиданностью, а для некоторых собственников недвижимости и вовсе выглядит пугающе. Хотя отмена выдачи свидетельства не меняет процедуру государственной регистрации перехода права собственности, соответственно, для субъектов права труднос­тей в этом не возникнет. Документы на регистрацию теперь можно подать в электронном виде, при этом все документы должны быть заверены элект­ронной подписью автора или авторами документов.

Отметим, что выписка, удостоверяющая теперь регистрацию права собственности на объект недвижимости, не идентична выписке из ЕГРП, которую, как правило, заказывают для подтверждения актуальности сведений о субъекте и объекта права.

Жизнь без бумаги: как это будет?

По сути, кардинальных изменений Закон № 360-ФЗ не внес. Собственникам потребуется привыкнуть к отсутствию на руках привычного «бумажного» свидетельства, но особых сложностей его упразднение не принесет.

Выписка из ЕГРП содержит даже больше информации, чем свидетельство о государственной регистрации права. Да, собственникам было спокойнее иметь на руках некий документ в виде свидетельства, но оно никогда и не являлось правоустанавливающим документом. Свидетельство и выписка являются документами правоподтверждающими. Правоустанавливающими же являются документы-основания, например договор купли-продажи, мены, дарения, договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования, то есть документ, на основании которого у субъекта возникает право собственности на объект недвижимости.

Факт государственной регистрации договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Если документ, выражающий содержание сделки, представлен в форме электронного документа, то специальная регистрационная надпись на нем подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Это положение закреплено в п. 2 ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации и изменений не претерпело.

Свидетельства о праве собственности, выданные до 15 ­июля 2016 г. и находящиеся на руках у законных собственников в данный момент, менять на выписки или сдавать в Росреестр не нужно, они не перестают действовать. Изменения в законе распространяются лишь на будущие сделки. Выпис­ка же из ЕГРП как была, так и останется необходимой, и требуется она в основном для проверки чистоты сделки при ее проведении, а также в качестве подтверждения права собственности, для проверки обременений на объект недвижимости.

Возникает резонный вопрос: как часто теперь придется заказывать выписку из ЕГРП? Ответ достаточно прост: каждый раз, когда необходимо подтвердить право собственности. Ведь, по сути, такая выписка актуальна только один день — день ее выдачи. Обращаться за ней можно в Росреестр, в кадастровую палату или же в МФЦ. Такую (общедоступную) выпис­ку может заказать абсолютно любой человек, указав интересующий объект недвижимости и предъявив паспорт.

Конечно, необходимость получать актуальные сведения из реестра приведет к дополнительным расходам. Не исключено, что размер госпошлины за получение выписки из ЕГРП в скором времени возрастет, а тот факт, что очереди для ее получения, без того длинные сейчас, станут еще больше, бесспорен. Однако стоит помнить, что в случае необходимости подтвердить факт госрегистрации права для государственных органов предоставлять им выписку из ЕГРП не нужно — они такие сведения полномочны получать от Росреестра напрямую в порядке внутреннего взаимодействия.

Критикуя новые правила, не стоит забывать, что и свидетельство о праве собственности, по сути, подтверждало именно факт регистрации права собственности на дату его выдачи. Свидетельство о праве собственности при оформлении последующей сделки и переходе права собственности к другому лицу у продавца не изымалось. А это значит, что и ранее, увидев свидетельство о праве собственности, нельзя было верить, что предъявивший его человек является собственником имущества. Следовательно, для актуализации сведений в любом случае требовалась выпис­ка из ЕГРП.

Новый порядок удостоверения госрегистрации прав на недвижимость таит в себе другую опасность — опасность утраты и изменения информации о таких фактах. Поскольку информация о правах на недвижимость теперь будет храниться только в электронном виде, нельзя исключать вероятность взлома баз данных и изменения информации о субъекте и переходе права собственности.

Обо всех минусах и несовершенствах отмены выдачи свидетельств о праве собственности на недвижимость как правоподтверждающего документа нам еще предстоит узнать на практике, после чего можно будет сформировать объективное мнение, подтвержденное фактами. Пока же все предполагаемые минусы и плюсы являются лишь субъективными суждениями.

Споры о праве собственности: ошибка Росреестра исправляется судом

Собственник недвижимого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, по своему усмот­рению совершать в отношении такого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ). Факт регистрации права собственности органами Росреестра в ЕГРП подтверждает наличие у лица перечисленных правомочий в отношении конкретного объекта недвижимости.

Однако из анализа сложившейся судебной практики можно сказать, что существенные ошибки Росреестра, не являющиеся редкостью, довольно час­то влияют на возможность действительных собственников осуществлять свои права. К сожалению, ни свидетельства о праве собственности, ни императивные положения закона в таких случаях не спасают правообладателя от необходимости обращения в суд. Рассмотрим несколько споров, возникших в связи с такими ошибками.

Объект недвижимости был приобретен собственником ранее 1998 г., сделка зарегистрирована в нотариальном порядке. При продаже недвижимости (уже после 1998 г.) собственник свидетельство о праве собственности нового образца не получил, что вполне допустимо: в силу ст. 6 Закона о госрегистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступ­ления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в соответствии с положениями Закона о госрегистрации. При этом государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако когда продавец обратился в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности, он получил отказ, так как оказалось, что на данный объект недвижимости зарегистрированы права одновременно двух лиц, в связи с чем установлено противоречие между заявленными и ранее зарегистрированными правами. В выписке из ЕГРП в графе «Собственник» было указано «собственник не определен». Продавец обратился в суд с требованиями признать незаконным отказ в регистрации, признать право собственности на объект недвижимости, обязать управление Росреестра внес­ти запись в ЕГРП, указав собственником надлежащее лицо.

Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Однако, выявив ошибку Росреестра, при обращении в суд за защитой своих прав необходимо понимать, что вполне возможен вариант, когда придется защищать свои права не только в суде первой инстанции. В приведенном выше деле № 2-320/2013 произошло именно так: суд первой инстанции (Головинский районный суд города Москвы) отказал в удовлетворении требований истца полностью, и последний только в апелляционной инстанции добился восстановления права.

Необходимо также иметь в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п. 56 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, далее — Постановление № 10/22). Но если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Выбор способа защиты — залог успеха в судебном споре

Нередко в судебной практике возникают споры, связанные с признанием права собственности, где существенным является вопрос владения недвижимым имуществом. В качестве примера можно привести дело, рассмот­ренное Верховным судом РФ (Определение от 08.09.2014 № 304-ЭС14-92 по делу № А46-30023/2012).

ООО на праве собственности принадлежал гаражный бокс, согласно свидетельству о праве собственности расположенный по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, д. 7/1. В то же время согласно данным ЕГРП другое ООО являлось собственником объекта недвижимости «Спецпредприятие», расположенного по адресу: г. Омск, ул. Успешная, д. 6. Первый собственник обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности второго ООО на объект недвижимости. В ходе проведенной судебной экспертизы было установлено, что два объекта, на которые были зарегистрированы права компаний, являются одним и тем же объектом.

При рассмотрении спора суд указал, что выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права. Так, возможность обращения как с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим, так и с требованием о признании за лицом права собственности на недвижимое имущество предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (п. 52 Постановления № 10/22). В данном деле один и тот же объект недвижимости зарегистрирован за двумя юридичес­кими лицами, поэтому признание отсутствующим права собственности за одним из собственников невозможно без установления права владения. В зависимости от того, в чьем владении находится объект, истец вправе предъявить иск о признании права собственности или иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При рассмотрении дела было установлено, что у первого собственника (истца) отсутствовало право владения спорным имуществом, следовательно, иск был предъявлен неправомерно. Заметим, что подобные споры, в которых истец должен доказать наличие материального права на иск, встречаются на практике довольно часто.

Зарегистрированное право нельзя признать недействительным

Как видно из предыдущего дела, выбор способа защиты своих прав при обращении в суд имеет принципиальное значение. Для подтверждения данного тезиса приведем еще один судебный спор. Истец обратился в суд с требованиями о признании недействительным права собственности ответчика на здание, признании недействительным свидетельства о праве собственности на здание, об обязании Росреестра внести соответствующие записи в реестр (постановление Пятого арбит­ражного апелляционного суда от 05.02.2016 № 05АП-11602/2015, дело № А59-2227/2015).

Суд в удовлетворении требований отказал в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права. Так, перечень способов защиты права установлен в ст. 12 ГК РФ. Но ни ГК РФ, ни Закон о госрегистрации не предусматривают такой способ защиты нарушенного права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности.

Требования о признании недействительным права собственности и свидетельства о праве собственности суд также признал ненадлежащими способами защиты нарушенного права. Свидетельство о государственной регистрации прав удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество (абз. 1 ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации в предыд. ред.) и, следовательно, лишь подтверждает конкретный юридический факт.

Совершенно верно истцом были сформулированы требования в другом деле (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2015 № 10АП-10228/2015 по делу № А41-46818/2013) — о признании отсутствующим права собственности. Судьи признали способ защиты права надлежащим, так как он предусмотрен п. 52 Постановления № 10/22 и не содержит ограничений по доказательствам, предусмотренным для другого способа защиты. Учитывая, что на один и тот же объект недвижимости не может быть зарегистрировано право за двумя лицами одновременно, и приняв во внимание отсутствие у ответчика законных оснований для наличия права собственности, а также тот факт, что соответствующая запись в ЕГРП на спорный объект нарушает право истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования о признании права отсутствую­щим законны и обоснованны. Суд апелляционной инстанции данный вывод подтвердил.

Итоги отмены свидетельства: время покажет

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (ст. 28 Закона о гос­регистрации).

Разумеется, в настоящей статье затронуты далеко не все вопросы, возникающие при защите права собственности на недвижимость. Но в любом случае из приведенных примеров судебных решений понятно, что свидетельство о праве собственности как таковое не является основанием для иска и уж точно не гарантирует успех для истца при разрешении спора. В связи с этим возникает и вопрос: если раньше органы Росреестра допускали ошибки в данных при регистрации прав на недвижимость, приводившие к многолетним судебным тяжбам, то станет ли система регистрации работать лучше в связи с отменой свидетельств? Предположительный ответ напрашивается сам собой, однако реальный результат покажет время.

Единственным документом, подтверждающим владение жилищем, является выписка из Госреестра имущественных прав

В Украине вступил в силу новый порядок регистрации недвижимости

В Украине существенно изменился порядок регистрации недвижимости. Вступил в силу недавно принятый парламентом Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Этим документом расширяется перечень лиц, которые могут заниматься регистрацией. Также значительно сокращены сроки выполнения таких работ и урегулирован вопрос получения информации из госреестра в электронном виде.

Подробнее о вступившем в силу новом порядке регистрации недвижимости и его особенностях «ФАКТАМ» рассказала адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Ирина Кузина.

— Уточните, пожалуйста, кто теперь получает право проводить регистрацию недвижимости?

— В первую очередь — местные власти. В частности, согласно закону, это исполнительные комитеты местных советов, Киевская и Севастопольская городские, районные, районные в Киеве и Севастополе администрации.

Право на регистрацию имеют и аккредитованные субъекты, то есть юридические лица публичного права. К ним относятся существующие и создающиеся центры предоставления административных услуг, которые сейчас появляются во многих городах.

Также это различные государственные регистраторы. Ими являются нотариусы и госрегистраторы, состоящие в трудовых отношениях с субъектом государственной регистрации прав, а также государственные исполнители при регистрации обременений.

— Каким образом закон предусматривает делегировать органам местного самоуправления полномочия по предоставлению таких услуг?

— Исполнительные комитеты местных советов получают полномочия по регистрации прав только в случае принятия советом на заседании соответствующего решения. То есть они не обязаны обеспечивать регистрацию, но могут это делать по собственному желанию. Остальные субъекты регистрации получают полномочия автоматически в силу закона.

— Кто конкретно будет этим заниматься?

— Прежде всего — государственные регистраторы и нотариусы. Причем госрегистраторы могут быть в штате, например, исполнительных комитетов местных советов или являться сотрудниками региональных центров предоставления админуслуг.

— Как представителям местной власти будет предоставляться доступ к реестрам? У них есть квалифицированные специалисты?

— Доступ даст технический администратор — Государственное предприятие «Інформаційний центр» Министерства юстиции Украины. Стоит учесть, что в местных органах власти специалистов, отвечающих квалификационным требованиям Минюста, как правило, нет. Однако ранее этот вопрос решался путем перевода существующих государственных регистраторов из одного учреждения в другое. Как это будет осуществляться сейчас, пока не ясно.

— Право регистрации предоставляется нотариусам. Готовы ли они к этому и имеют ли доступ к реестрам?

— Нотариусы уже получили доступ к реестрам прав на недвижимость и могут производить регистрацию. Что касается Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей, то процесс подключения нотариусов продолжается. Как сообщал министр юстиции Павел Петренко, уже подключены 1800 нотариусов. Однако, по моей информации, обучение они не проходили.

— Напомните, в каких случаях проводится первичная регистрация недвижимости?

— Если первичной регистрацией считать открытие раздела в Государственном реестре прав, то это происходит при строительстве объекта, его выделении, разделе или объединении. В таком случае объекту присваивается уникальный номер. После открытия раздела государственный регистратор оформляет права на это имущество на основании договоров, свидетельств о праве собственности, решений судов и других документов, перечень которых составляет 14 пунктов, но при этом не является исчерпывающим.

— Какова последовательность действий владельца недвижимости, решившего самостоятельно провести ее регистрацию? К кому обращаться, какие документы подавать?

— Сразу хочу напомнить, что обязательная регистрация прав собственности на недвижимость начала действовать с 1 января 2013 года. То есть, если вы купили, получили в наследство или иным способом приобрели квартиру либо дом после этой даты, значит, регистрация уже проведена. Если раньше, то можно самостоятельно обратиться к регистратору для внесения объекта в реестр. Хотя это не обязательно. Особенно если вы не планируете в ближайшее время продавать или дарить свою недвижимость.

Если же вы все-таки решили самостоятельно провести регистрацию своего жилья, то в первую очередь нужно собрать пакет необходимых документов:

  • заявление на установленном бланке (его поможет составить государственный регистратор или нотариус);
  • паспорт (иной документ, удостоверяющий личность в соответствии с порядком), номер регистрационной карточки налогоплательщика (ИНН);
  • оригиналы правоустанавливающих документов;
  • если оформлением занимается ваш представитель, то документы о его полномочиях;
  • оригинал квитанции об уплате административного сбора за регистрацию прав на недвижимость;
  • оригинал квитанции о расчете за получение информации из реестра (в случае необходимости предоставления выписки);
  • оригиналы документов, подтверждающие право на освобождение от внесения указанных платежей, если таковые есть.

Теперь государственный регистратор или нотариус самостоятельно сканирует оригиналы документов, поэтому копии подавать нет необходимости.

Стоит отметить, что право, возникшее на основании решения суда, регистрируется точно так же, как и при обычной сделке. Но правоустанавливающим документом в данном случае будет решение суда с отметкой о том, что оно вступило в законную силу.

Целесообразно предварительно проконсультироваться с юристом или нотариусом, который будет проводить регистрацию. Можно воспользоваться и первичной бесплатной правовой помощью, предоставляемой в любом органе государственной власти или местного самоуправления в виде устной консультации.

Хочу напомнить, что теперь единственным документом, подтверждающим владение квартирой или домом, является выписка из Государственного реестра имущественных прав.

— В какие сроки проводится регистрация и сколько она стоит?

— Если мы говорим об обычной жилой недвижимости, то по закону госрегистрация должна быть проведена в течение пяти рабочих дней. А стоимость меняется в зависимости от определенных бюджетных показателей, устанавливаемых правительством. В частности, в 2016 году за простую госрегистрацию права собственности на квартиру или дом необходимо уплатить 140 гривен.

— В соответствии с законом, информация, имеющаяся в Государственном реестре прав, является открытой, а документы заявитель может получать как в электронном, так и в бумажном виде. Они имеют одинаковую юридическую силу. Расскажите, какая именно информация о недвижимости и ее владельце будет в открытом доступе? И есть ли угроза, что ее используют злоумышленники?

— Сейчас действует порядок предоставления сведений из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество, вступивший в силу еще 6 октября 2015 года. По письменному или электронному запросу выдаются полные данные об объекте и правообладателе. В выписке из реестра отразятся регистрационный номер объекта, его адрес, площадь, реквизиты правоустанавливающего документа, зарегистрировавшее собственность должностное лицо или нотариус, фамилия, имя и отчество владельца (или наименование и код юридического лица) и его доля собственности, сведения из реестров прав собственности (до 2013 года), обременений и запретов.

Поскольку персональные данные — номер регистрационной карточки налогоплательщика и адрес фактического места жительства владельца — в выписке не указываются, риски от раскрытия такой информации я считаю несущественными. Хотя мнения экспертов по этому поводу расходятся.

— Много ли подводных камней в новом порядке регистрации недвижимости?

— В целом это позитивные изменения. Правда, есть и неоднозначные моменты. Например, теперь нельзя отказать в регистрации права собственности на недвижимость на основании решения суда, если на объект зарегистрировано обременение. С одной стороны, это правильно, исходя из принципа обязательности судебных решений. С другой — возможны различные злоупотребления при наличии сговора с судом, то есть возникают коррупционные риски.

Фото в заголовке Игоря Емельяненко, «ФАКТЫ»

Смотрите еще:

  • Срочный договор увольнение при сокращении Срочный договор увольнение при сокращении Посмотреть расписание интернет-семинаров На предприятии происходит сокращение численности или штата работников, сокращается должность юрисконсульта. Основной работник, занимающий данную должность, находится в […]
  • Приказ 81 тк рф Приказ 81 тк рф Выводы суда: увольнение по п. 5 ч. 1 ст. 81 ТК РФ признано незаконным так как в приказе об увольнении отсутствуют сведения о том, какой конкретно дисциплинарный проступок совершил истец, приказ об увольнении в профсоюзный орган работодатель […]
  • Сколько стоит суд на раздел имущества Раздел имущества супругов в Украине Раздел имущества супругов в Украине Для заказа юридической услуги при разделении имущества супругов в Украине, свяжитесь с нами: тел: +38 099 071 81 22, e-mail: info​ @ ​yurposlugi.com.ua Из данной статьи вы узнаете […]