Переуступка прав требований по договору аренды

21.12.2018 Выкл. Автор admin

Уступка права требования

Уступка права требования (цессия) — передача своих прав относительно должника другому лицу (новому кредитору). Поставщик товара (первоначальный кредитор) может передать другому лицу своё право требовать от покупателя товара (должника) оплату за поставленный товар. Рассмотрим, чем урегулирована уступка.

Важные страницы по теме Уступка права требования :

Согласно ст. 512 ГКУ одним из оснований перемены кредитора в обязательстве является передача им (кредитором) своих прав по сделке другому лицу. То есть уступается право требования одного лица другому именно по сделке. Для уступки права требования, между первоначальным кредитором и новым кредитором должно быть заключено соответствующее соглашение.

Не урегулирован вопрос о том, чем считать цессию: самостоятельным видом соглашения или правовым результатом соглашения, по которому уступается право требования. Большинство специалистов считает, что уступку права требования следует рассматривать как правовой результат, возникающий на основании первоначального соглашения (т.е. договора купли-продажи, мены, дарения, факторинга).

Исходя из этой версии, правоотношения по соглашению об уступке права требования должны регулироваться нормами о договоре, на основании которого состоялась уступка права требования. Эти нормы законодательства будут иметь преимущество перед нормами, регулирующими саму уступку.

Согласно ст.513 ГКУ соглашение об уступке права требования должно заключаться в той жe форме, что и договор, нa основании которогo возникло обязательство, право требования пo которому передается новому кредитору. Это означает, что если первоначальный договор был нотариально удостоверен, то соглашение об уступке права требования тоже должно быть нотариально заверено.

Соглашения с участием субъектов хозяйствования обязательно должны заключаться в письменной форме. Ведь ст.208 ГКУ предписывает совершать в письменной форме сделки, заключаемые между юридическими лицами, или между физическим и юридическим лицом. Следовательно, договор уступки, заключаемый между хозяйствующими субъектами, должен быть заключен в письменной форме.

По цессии происходит перемена не стороны в обязательстве по договору, а кредитора в обязательстве. Значит к новому кредитору переходят только права первоначального кредитора, а не его обязанности по договору. Чтобы к другому лицу перешли еще и обязательства по договору, нужно оформить перевод долга (ст.520 ГКУ). Например, согласно ст.776 ГКУ, по договору аренды обязанность проведения капитального ремонта арендуемого имущества возлагается на арендодателя. И после уступки арендодателем новому кредитору прав требовать от арендатора уплаты арендной платы, арендодатель обязан и далее проводить капитальный ремонт арендуемого имущества.

При перемене кредитора в обязательстве к новому кредитору, согласно cт.514 ГКУ, переходят права первоначальногo кредитора в обязательстве в объемe и на условиях, которыe существовали на момент перехода этиx прав. Первоначальный кредитор должен передавать весь объем прав по договору, а не какую-то их часть, и только те права, которые уже существуют на момент уступки. Если согласно договору поставки оплата производится в течение 20 дней с даты поставки, то будет считаться, что срок оплаты товара наступил с даты поставки, и уже с этой даты может быть заключено соглашение об уступке. Если в договоре поставки товар подлежит оплате через 20 дней после поставки, то будет считаться, что срок оплаты товара наступит через 20 дней после поставки. И в этом случае заключить соглашение об уступке прав требования можно будет только через 20 дней.

Согласно ст.514 ГКУ при оформлении цессии сторонам предоставлена возможность предусмотреть в договоре и иные положения об объеме и условиях уступки прав требования. В договоре о цессии можно установить, что передается право требования уплаты не всей суммы по договору, а только ее части, или уступить право требования, которое еще не наступило, а наступит в будущем. Но при этом не урегулировано, например, если на поставленные товары выписана одна накладная, то как должны быть переданы документы, удостоверяющие право требования от первоначального кредитора новому (это должно быть сделано согласно ст.517 ГКУ). Поэтому такой вариант реалистичен только в случае долга, возникшего по нескольким накладным. Тогда можно выбрать некоторые из этих накладных и именно на их сумму уступить право требования.

Порядок замены кредитора

Уступка права требования подразумевает перемену кредитора в обязательстве. Кредитором в обязательстве признается сторона, которая имеет право требовать oт должника исполнения им своего обязательства. Под обязательством должника понимается его обязанность совершить в пользу кредитора определенноe действие: передать имущество, предоставить услугу, выполнить работу, уплатить деньги. Так как право требования кредитора напрямую связано с обязательствами должника, все, что обязан выполнить должник, может быть предметом права требования, а значит, может быть уступлено другому лицу. Исключением из этого правила являются обязательства, которые неразрывно связаны с личностью кредитора (согласно ст.515 ГКУ), такие как обязательства по возмещению вреда, причиненногo увечьем, другим повреждениeм здоровья или смертью.

Для уступки другому кредитору прав требования необходимо заключить соответствующее соглашение между первоначальным и новым кредитором. При этом по общему правилу не требуется получения согласия должника на такую уступку (ст.516 ГКУ). Однако после заключения соглашения об уступке новый кредитор обязательно должен письменно уведомить должника о том, что состоялась такая уступка права. Ведь если должник не будет уведомлен о том, что оформлена передача прав, он может исполнить свои обязательства первоначальному кредитору. В этом случае все негативные последствия, которые могут возникнуть у нового кредитора, будут компенсироваться уже за его счет.

В уведомлении должника следует четко указать объем уступленных прав, реквизиты договора, накладных и других документов, на основании которых должник является обязанным. Также целесообразно направить должнику копии данных документов. Должник имеет право не исполнять свои обязательства по отношению к новому кредитору, пока он не получит доказательства от нового кредитора, что к нему перешли права требования. А чтобы новый кредитор был уверен, что должник получил от него письменное уведомление, его следует либо передать курьером, либо направить заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Остается вопрос о возможности субъектов хозяйствования, которые не являются финансовыми учреждениями, уступать друг другу право денежного требования за соответствующую плату (т.е. вопрос считать ли уступку права требования факторингом?)

Переуступка прав требований по договору аренды

не нужно, но МОЖНО ли?
Росреестр, мягко говоря, не будет ли удивлен такому соглашению?

При уступке права требования по долгосрочному договору аренды от одного арендатора к другому, необходимо ли регистрировать договор цессии в Росреестре? Или отдельно к Договору аренды должно составляться дополнительное соглашение со ссылкой на цессию,в соответствии с которой происходит смена арендатора?

P.S. может быть вопрос идиотский, но не могу определиться: в случае замены арендатора будет цессия или перевод долга?

Будет перенайм.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
» 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор


ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Прочитайте п.16

16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло «чистое» право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Переуступка права аренды земельного участка

Земельный и Гражданский кодексы РФ позволяют арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и ведения сельхозработ.

Статьи 15 (п. 2), 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем. В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

  • заключения договора субаренды на одну из частей надела;
  • участия в совместном строительном предприятии;
  • реализации залоговых обязательств;
  • внесения взноса в уставной капитал компании.

Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.

Когда запрещена реализация этого права

Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.

Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.

Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:

  • наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
  • если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
  • постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.

Нормативные акты для заключения договора

Заключение таких договоров осуществляется при непосредственном применении ключевых норм:

  • гл. 34 ГК РФ, регулирующей вопросы аренды, и ст. 606 этого кодекса;
  • гл. 24 ГК РФ, регулирующей вопросы переуступки прав от одного лица другому;
  • ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей право на аренду земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель;
  • ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей форму платы за пользование наделом.

Что сделать до заключения договора

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме; в его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

  • не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
  • не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
  • сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
  • необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому.

Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

Этапы заключения договора

Заключение договора переуступки – процесс двухэтапный.

На первом этапе наниматель и будущий арендодатель осматривают надел и определяют плату с учетом качественных характеристик.

Во время второго происходит оформление сделки и её непосредственная регистрация.

Документы для переуступки

Передача прав аренды земли является виртуальной сделкой. Материальными характеристиками сделки могут распоряжаться только собственники участка.

Для того чтобы придать этой сделке статус законного договора, следует подготовить предусмотренный законом пакет документов, в который входит:

  • поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
  • заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
  • оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
  • сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.

Дополнительно нужно будет подготовить:

  • заверенную копию паспорта гражданина РФ или иностранного гражданина, которые представляются вместе с оригиналом этого документа;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение этой сделки. Если супруг отсутствует, надо документально подтвердить этот факт.

После проверки документов, проверки и подписания договора он регистрируется в соответствующем территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земли.

Регистрация сделки

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

В образце договора о переуступке права аренды земельного участка должны быть:

  • реквизиты и подписи сторон;
  • время его подписания;
  • срок, на который он заключен;
  • данные об участке, в том числе его размер и место расположения;
  • размер платы;
  • условия расторжения сделки.

Итак, главное при составлении договора – не наделать ошибок и не нарушить требований законодательства. В противном случае сделка будет признана недействительной. Для того чтобы правильно заключить соглашение о переуступке аренды земельного участка, следует обратиться за помощью к юристам нашей компании. Это позволит договору приобрести юридические права, после чего его можно будет зарегистрировать.

Арендодатель уступил третьему лицу право требования с арендатора арендной платы. Обязательно ли регистрировать договор цессии?

Статьи по теме

Арендодатель по зарегистрированному договору уступил третьему лицу право требования с арендатора арендной платы. Арендодатель в договоре аренды остается прежним. Обязательно ли регистрировать договор цессии, учитывая норму пункта 2 статьи 389 ГК РФ?


Николай Андрианов, советник практики « Недвижимость. Земля. Строительство»

Регистрировать договор нужно , но последствия отсутствия регистрации оцениваются применительно к каждой ситуации. По общему правилу сделка , изменяющая условия другой зарегистрированной сделки , подлежит госрегистрации ( п. 2 ст. 164 ГК РФ). Уступка требования и перевод долга по сделке , требующей госрегистрации , также должны быть зарегистрированы , если иное не установлено законом ( п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ). Есть позиция Президиума ВАС РФ: все изменения и дополнения к долгосрочному договору аренды подлежат регистрации ( постановление от 05.02.13 № 11241/12). В отношении соглашения о переводе долга по такому договору тоже сделан вывод , что регистрация обязательна ( п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно , и для соглашения о цессии регистрация обязательна.

Но при разрешении споров из незарегистрированного договора цессии суды , видимо , в каждом конкретном случае должны подходить к правовым последствиям такого договора в зависимости от добросовестности участников правоотношений ( см. п. 3, 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 , п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73). Так , суды не должны принимать во внимание довод об отсутствии регистрации , если на это будет ссылаться цедент или цессионарий , или приобретатель объекта аренды , который знал о состоявшейся уступке ( п. 3, 4 информационного письма от 25.02.14 № 165). Но если цедент скрыл от приобретателя объекта аренды , что право на получение арендной платы уступлено третьему лицу , то суд должен защитить интересы приобретателя объекта.


Татьяна Безносова, руководитель юридического департамента УК BlackStone Keeping Company

Договор цессии обязательно регистрировать , если по нему уступаются долги за будущие периоды аренды. В регистрации уступки уже накопившейся задолженности нет смысла. По смыслу статей 164 , 165, пункта 3 статьи 433 , пункта 2 статьи 651 ГК РФ регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде ( п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 , п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165). Кто в этом может быть заинтересован? Прежде всего новый приобретатель недвижимости. Для него факт обременения объекта долгосрочными арендными отношениями важное обстоятельство. Важным обстоятельством для него будет и то , что , несмотря на переход к нему прав и обязанностей арендодателя ( п. 1 ст. 617 ГК РФ), он не сможет получать арендную плату от арендатора , так как это право уже уступлено третьему лицу. Такое арендное обременение новому приобретателю недвижимости невыгодно. Если же арендодатель уступает третьему лицу только право требования уже имеющейся задолженности за прошедшие периоды и договор цессии не затрагивает прав на получение арендной платы в будущем , то такая уступка не касается интересов третьих лиц. Новый собственник объекта в любом случае автоматически не получает право требовать от арендатора задолженность за периоды , предшествующие регистрации права собственности , для этого нужно отдельное соглашение ( см. постановление ФАС Московского округа от 15.07.13 по делу № А40−113538/09−3-925). Значит , судьба накопившейся задолженности должна быть ему безразлична.

Регистрация цессии по договору аренды

Статьи по теме

Нужно ли регистрировать уступку права требования арендных платежей по долгосрочному договору аренды?

Исковое требование

Заявитель обращается с требованием о взыскании денежного долга по договору цессии.

Цессионарий требует взыскания задолженности

Стороны заключили договор аренды на срок больше года. Договор зарегистрирован. Арендатор просрочил оплату по договору, и арендодатель (цедент) уступил свои права требования в части взыскания денежного долга компании (цессионарий). Права на недвижимое имущество остались у него. Поскольку в добровольном порядке арендатор отказался выплатить задолженность, компания обращается в суд с иском о ее взыскании.

Прогноз решения суда

Скорее всего, суд взыщет задолженность, даже если договор цессии не будет зарегистрирован.

83% судов не признают договор уступки права требования денежных средств по договору аренды сделкой, которую нужно регистрировать. Поскольку уступается не право аренды, подлежащее государственной регистрации, а лишь право цедента на получение денежных средств с цессионария (постановления Пятнадцатого ААС от 21.10.15 № 15АП-13892/2015 по делу № А32-41324/2013, ФАС Поволжского округа от 20.01.14 по делу № А57-155/2013, определения ВАС РФ от 08.08.13 № ВАС-6252/13 по делу № А07-278/2012, от 22.11.12 № ВАС-15042/12 по делу № А23-4660/2011).

17% судов поясняют, что нужно регистрировать не только сделки по уступке участником своего права на недвижимое имущество, но и иные сделки по уступке прав, вытекающих из договора (постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010, определения ВАС РФ от 26.07.11 № ВАС-10016/11 по делу № А41-30286/10, от 27.02.13 № ВАС-1787/13 по делу № А43-3694/2012).

Смотрите еще:

  • Как списать ндс основного средства Основные средства (учет основных средств) Содержание сборника "Основные средства": ( * сначала рассмотрены все аспекты темы, а затем приведены разъяснения налоговиков ) 05. Получение ОС: 06. Учет эксплуатации и использования ОС: 06.5 Переоценка основных […]
  • Как получить права на вождение автомобиля без автошколы Можно ли получить права, не учась в автошколе Чтобы официально получить водительское удостоверение, необходимо успешно пройти курс подготовки водителей в одной из автошкол. Как правило, курсы вождения длятся порядка трех месяцев. Но в силу занятости […]
  • Декларация о доходах и имуществе для физических лиц Декларация о доходах физических лиц - 2018 16. Особенности подачи для некоторых категорий граждан: 17. Разъяснения налоговиков и аналитика по теме " Декларация о доходах ": ·01· 05.01.2018 Видeо Налогообложение наследства и подарков ·01· Вебинар от […]