Как получить участок под строительство производства

14.06.2019 Выкл. Автор admin

Оглавление:

Земля промышленного назначения: как искать участок под производство

Практически все областные и городские государственные администрации в своих программах развития малого и среднего бизнеса делают акцент на производстве. Вместе с тем игнорируется вопрос земельных участков для возведения или аренды производственного объекта. Несмотря на снижение цен на землю, площади с промышленным назначением не стали доступнее.

Дешево и сердито

В отличие от участков под частную застройку, цены на земли промышленного назначения более равномерны, менее зависят от направления и составляют в среднем $1,5–4 тыс. за сотку.

«Стоимость земельных участков по сравнению с докризисным периодом упала на 50–60%, — отмечает Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ. — К примеру, ранее большим спросом пользовались территории под производство, расположенные вдоль основных магистралей на выездах/подъездах к Киеву (Одесская и Житомирская трассы, район Борисполя). Такие земли летом 2008 года предлагались по цене 50–100$/кв. м. В феврале 2011 года они стоили всего 25–40$/кв. м».

Цена земли промышленного назначения зависит от того, какого масштаба объект можно построить на участке, сколько этажей может быть у этого объекта. Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости, утверждает, что $35 за 1 кв. м — это сейчас для малого и среднего бизнеса расчетный предел стоимости участка.

«Платить более $3,5 тысяч за сотку для логистических центров, промышленности или дилерских центров нет смысла. Потому что данные направления пока не приносят сверхдоходов и, если покупать под недвижимость дорогие участки, инвестиции будут окупаться не один десяток лет», — рассуждает господин Цуканов.

Несмотря на снижение цен, участки вблизи столицы практически не востребованы. Ведь примерно в 80 км от Киева надел аналогичного размера можно купить дешевле. Продавцы земли сегодня более уступчивы, чем владельцы объектов недвижимости. По мнению Андрея Кошиля, президента Ассоциации «Земельный союз Украины», во время торга вполне возможно снизить стоимость на 20–40%, а то и вполовину.

«За сотку земли могут просить и $10 тыс., но реальная цена продажи порой опускается до $3 тыс. Если раньше цену диктовали продавцы, сегодня ее формирует покупатель. Не устраивает один участок, можно купить другой — предложений достаточно», — объясняет господин Кошиль. Если участок без коммуникаций, он будет стоить еще меньше.

«Для инвестора главное — наличие подъездных путей и проложенных коммуникаций, — говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу SV Development. — При их отсутствии стоимость сотки уменьшается на $150–200 от среднерыночной цены».

Подальше от столицы

В принципе, если сбыт производимой продукции не ориентирован исключительно на Киев, то можно рассматривать участки и в 100–120 км от столицы. К примеру, в Белой Церкви, имеющей развитую транспортную инфраструктуру, все необходимые коммуникации и недорогую рабочую силу. Или вблизи Богуслава, Яготина и Фастова, где стоимость сотки под промзастройку примерно $200–400. Однако на самом деле подобная экономия впоследствии может обернуться существенными расходами.

«Многие фирмы ринулись открывать производство подальше от столицы в надежде на оптимизацию текущих затрат, — рассказывает Григорий Тулуб, директор цеха по производству тротуарной плитки ЧП «Тулуб» (г. Боярка). — При этом они даже не предполагают будущих расходов! Прежде всего это нехватка рабочей силы и необходимость организовывать доставку на работу своих сотрудников. Второе — поставка продукции в отдаленные районы».

Из подсобного — в промышленное

Распространенный некогда вариант экономии — покупка земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а затем переоформление целевого назначения на промышленное. Такие участки сегодня стоят в 2–2,5 раза дешевле. Однако велик риск, что сессия местного совета не даст добро на изменение целевого назначения участка.

«Прежде чем купить землю под ЛПХ и заниматься ее пере­оформлением, желательно детально просчитать окончательную цену, вплоть до получения акта на участок под промзону. Следует автоматически прибавить расходы на подготовку изменений в генплан и риски по тому, что местный совет откажется утвердить необходимые изменения. Нередко цена такого участка в конечном счете вырастает в 1,5 раза», — объясняет Андрей Кошиль.

Помимо дополнительных затрат переоформление целевого назначения участка займет немало времени. По словам господина Костецкого, на это может уйти до года.

И все же желающие таким способом заполучить участок под строительство производства находятся. «До экономического кризиса многие земельные участки имели целевое назначение под ЛПХ, а потом их переводили под застройку. Подобная схема была целым бизнесом для брокеров и юристов. Сегодня это потихоньку оживает, но до масштабов 2006–2007 годов еще далеко», — отмечает Сергей Костецкий.

Временно похозяйничать

Арендовать землю под промстроительство, в отличие от возведения коммерческой недвижимости, зачастую не выгодно. Помимо риска досрочного расторжения договора со стороны владельца земли возникает вопрос об экономической целесообразности такой сделки.

«Сумма годовой аренды участка земли может достигать 10% от его оценочной стоимости (для крупных городов цифры очень внушительные). Брать в аренду землю и строить на ней капитальные сооружения, рассчитанные на много лет эксплуатации, довольно дорого. Гораздо выгоднее купить участок в 50–100 км от города (будь-то Киев или периферия), где цены существенно ниже и меньше проблем с получением разрешительной документации», — поясняет Андрей Кошиль.

Другое дело — предприятия, производящие продукцию, которую не выгодно или нельзя транспортировать на большие расстояния (к примеру скоропортящиеся продукты питания). В этом случае придется искать участки в предполагаемой зоне сбыта продукции.

Однако если производство планируется запускать в Киеве, то все же проще и дешевле будет арендовать участок.

«В последние годы выкупить землю под промышленный объект очень сложно, поэтому большинство таких территорий сдаются в аренду», — подчеркнул Петр Марковецкий, консультант компании Souths Estate.

При этом предприниматели, арендующие земельные участки, нередко жалуются на своих арендодателей. «У меня 29 соток арендной земли. Каждый месяц приходится платить до 5 тысяч гривен аренды. Я хотел выкупить участок, но местные власти оценили его в 500 тысяч гривен. Эта сумма явно завышена, в районе нет такого, чтобы сот­ка земли под промзону стоила $2 тыс. Но, тем не менее, я вынужден платить аренду, потому что для выкупа этой земли свободных средств у меня нет», — сетует Григорий Тулуб.

Камнем преткновения может стать и само производство, осуществляемое на участке. Юристы рассказывают о случаях, когда арендодатель инициирует разрыв договора аренды, потому что его не устраивает вид деятельности арендатора.

«Пользование арендуемой землей должно быть строго в рамках целевого назначения земельного участка. Мы рекомендуем детально прописывать в договоре, что конкретно будет размещено на участке и хозяйственную деятельность на нем арендатора. Также в договоре аренды должно содержаться положение о том, что арендодатель предоставляет арендатору свое согласие на проведение строительства/реконструкции», — пояснил партнер юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.

За 2010 год количество сделок по купле-продаже земельных участков промышленного назначения в Киевской области, по данным компании SV Development, увеличилось практически в два раза — с 48 до 97. По сравнению с докризисным периодом это низкий показатель, но эксперты прогнозируют рост спроса на подобные участки на 15–20% уже в нынешнем году, основываясь на активизации продаж с начала 2011 года.

Как покупать ”промышленные” земли

По просьбе «КН» специалисты известных юридических компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, проанализировали действующее законодательство Украины, регулирующее порядок приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего переоформления права собственности на приобретенную недвижимость.На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, а особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее, разного рода вопросы возникают почти всегда. Каждая сделка требует внимания и соответствующей проработки. В указанной сфере также есть установившаяся практика и некоторые «подводные камни», о которых следует знать. Покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей рекомендуется привлекать специалистов.

Определение «земля промышленного предназначения» дается в ст. 66 Земельного кодекса Украины. К данной категории относятся: земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административных зданий и других объектов.

Владимир РАТУШНЯК, юридическая компания «Альянс Ратушняк и Партнеры»:

– До заключения сделки необходимо тщательно изучить представленные документы, удостовериться в отсутствии каких-либо обременений и отягощений по земельному участку. Особо следует обратить внимание на целевое назначение земли (изменение такого назначения – это трудоемкая процедура); проверить, нет ли споров, в том числе связанных с границами участка, касающихся строений, расположенных на нем; нет ли дополнительных требований, например, предоставить проезд или прокладку коммуникаций и
т. д. Если возникает необходимость уточнить границы участка, лучше это сделать до заключения сделки.

В случае отсутствия на земельном участке строений и сооружений рекомендуем получить соответствующую справку о том, что на данном участке нет зарегистрированных строений, так как строения физически может и не быть, а документ может существовать, что неизбежно приведет к конфликту.

Если говорить о сделках с землей (без строений и сооружений), то очень желательно предварительно изучить генеральный план застройки территории (района), поскольку, приобретая землю, как правило, покупатель планирует строить. А вот в процессе согласования проектно-сметной документации могут возникнуть определенные требования, в частности по назначению (производство, склады, административное здание, жилье), по этажности, по удаленности от жилых и промышленных объектов и т. д.

Если все в порядке, а предварительно все вопросы согласованы, можно переходить к заключению сделки. В случае, когда требуется определенное время для подготовки сделки, а стороны хотят быть уверенными, что сделка состоится, рекомендуется заключать предварительные договоры, но помнить, что предварительный договор не заменяет договор купли-продажи.

– Продавцам – гражданам не рекомендуем соглашаться на предварительный договор с фиксированными условиями в этом году, а сделку купли-продажи в следующем, так как все налоги и сборы будут взиматься согласно ставок и правил, действующих на момент сделки, т. е. в следующем году.

Сделки с землей в обязательном порядке удостоверяются нотариально. Нотариус в своих действиях руководствуется разделом 3 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 года.

От покупателя требуется предоставить такие документы:

• подтверждающие право собственности на продаваемую землю (от продавца)

• подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца на землю (от продавца)

• акт оценки продаваемой земли (продавец заказывает у эксперта-оценщика)

• справку об отсутствии ограничений и (обременений) на землю (заказывает продавец в управлении земельных ресурсов)

• реквизиты сторон (паспорт – для физлиц, свидетельство о регистрации и устав – для юрлиц и выписка из торгового регистра – для иностранных юрлиц)

• доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.

Особо следует обратить внимание на наличие у продавца справки «Об отсутствии ограничений (обременений) на земельный участок» (п. 71 Инструкции), данное требование распространяется на сделки с земельными участками без строений. Наличие этой справки должно проверяться нотариусом, о чем в обязательном порядке делается соответствующая запись в договоре купли-продажи. Отсутствие такой справки приведет к возникновению проблем в процессе переоформления свидетельства на право собственности. Получить такую справку можно, обратившись в управление земельными ресурсами. Обращаться должен продавец или представитель продавца. Справка, как правило, выдается в течение недели.

После оформления договора начинается более длительная процедура – переоформление Акта на право собственности на земельный участок. Переоформление проводится в местном управлении земельных ресурсов (далее – Управление). Для этого готовится пакет документов, состоящий из:

• заявления на имя начальника Управления (форму заявления можно взять в Управлении)

• нотариально заверенной копии заключенного договора купли-продажи земли

• копии идентифицирующих документов (для физлиц – паспорт, идентификационный код, для юрлиц – свидетельство о регистрации и устав, а для иностранных юрлиц достаточно переведенной выписки из торгового регистра)

• копии отчета об экспертной денежной оценке земли (тот самый отчет, который был изготовлен перед продажей земли и подавался нотариусу. Если он в одном экземпляре – необходимо сделать копию перед передачей оригинала отчета нотариусу)

• копии акта на право собственности на землю на предыдущего собственника (не забудьте заблаговременно изготовить несколько копий, так как оригинал акта изымается нотариусом)

• копии доверенности (если документы подает представитель).

– Документы подаются в канцелярию Управления, где их расписывают на конкретного исполнителя. Не стесняйтесь звонить и интересоваться, как обстоят дела с вашими документами. Вообще, общая рекомендация на всех этапах переоформления акта на право собственности на земельный участок – чаще напоминать «чрезмерно занятым» сотрудникам Управления о себе, иначе есть большая вероятность заниматься переоформлением значительно дольше, чем это необхо–димо.

Следующим этапом будет подписание договора на проведение проектно-изыскательских работ, стоимость таких работ может быть достаточно высокой.

После завершения указанных работ папка с вашими документами проделывает солидный путь по отделам и подразделениям Управления, очень желательно контролировать движение ваших документов. Как правило, акт на право собственности оформляется в течение 1–2 месяцев.

Александр СИЗЫЙ, адвокат юридической компании «Джи энд Кей»:

– Согласно статье 19 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-ІІІ (далее Земельный кодекс) земли Украины разделяются на категории по их основному целевому назначению. К одной из таких категорий относятся земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. Отнесение земель к землям промышленности или иным категориям, согласно статье 20 Земельного кодекса, осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.

Физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения в результате:

• приобретения их по договорам купли-продажи, дарения, мены, прочим гражданско-правовым соглашениям

Юридические лица, основанные гражданами Украины или юридическими лицами Украины, также могут приобретать право на земельные участки промышленного назначения для осуществления предпринимательской деятельности в случаях:

• приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям

• внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд

Что касается юрлиц, созданных за пределами Украины, то их права на приобретение земельных участков несколько ограничены по сравнению с правами резидентов. Иностранные юрлица могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения исключительно:

• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине

• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

– Следует также заметить, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 129 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации таким иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.

Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на вышеупомянутые земельные участки в случаях, определенных как для иностранных, так и для украинских юридических лиц, но исключительно в порядке, установленном Земельным кодексом для юридических лиц-нерезидентов.

В случаях, когда земельный участок, предназначенный для продажи под промышленную застройку субъекту предпринимательской деятельности, находится в государственной или коммунальной собственности, продажа его, в соответствии со статьями 134, 135 Земельного кодекса, производится на конкурентных началах, путем организации земельных торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса.

Договоры (соглашения) о переходе права собственности на земельные участки (независимо от категории земель) заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а договоры купли-продажи (мены) земельных участков – также и государственной регистрации (статьи 657 и 716 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV). Договор (соглашение) о переходе права собственности на земельный участок обязательно должен содержать следующие существенные условия:

• наименование сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица)

• вид договора (купли-продажи, дарения, мены)

• предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима)

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок

• сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка

• сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и тому подобное)

• обязательства сторон (передать земельный участок, уплатить деньги и т. д.).

– Договор о переходе права собственности на земельный участок считается заключенным со дня его нотариального удостоверения (а также государственной регистрации, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом). Однако хотелось бы обратить внимание на то, что сам факт заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю к ее приобретателю. Согласно статье 125 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок возникает лишь после получения его собственником документа, подтверждающего такое право, и его государственной регистрации. Указанным документом является государственный акт на право собственности на земельный участок, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 г. № 449. В заключение добавлю, что до получения государственного акта, его государственной регистрации и установления границ участка в натуре (на местности) собственнику запрещается приступать к использованию земельного участка.

Недвижимость

Рыночный гид

3 способа бесплатно получить землю от государства

Как получить землю бесплатно

В кризис тема экономии на покупке недвижимости стала как никогда актуальна. Россияне годами копят на заветные сотки, но мало кто знает, что есть способы получить участок за символическую плату и при этом законно. «Газета.Ru» разбиралась, реально ли стать землевладельцем за копейки.

Победить на торгах

Во-первых, нужно найти бесхозный участок — и это самое сложное. Важно, чтобы земля отсутствовала на кадастровой карте.

Банки ограничили выдачу ипотеки на покупку загородной недвижимости

«Граждане вправе самостоятельно и за свой счет найти подходящие свободные участки и ставить их на государственный кадастровый учет», — отмечает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».

Готовые кадастровые документы нужно подать в местный департамент недвижимости, где сформированный участок проверят на юридическую чистоту и возможность застройки.

Если проверка позади — это уже полдела. Получившийся участок регистрируют, но стать его владельцем сразу нельзя. Землю выставляют на аукцион.

Если в течение месяца после начала продажи никто не заинтересовался участком, то можно получить его в аренду на срок до шести лет, построить дом, а затем уже — оформить в собственность.

Если конкуренты все же появились, назначаются торги, на которых можно выиграть вожделенные сотки. За копейки купить уже не получится, но шанс приобрести землю ниже рыночной цены есть.

Реальная эта схема или нет, полностью зависит от региона России. В Москве и Московской области найти пустой участок практически невозможно, но в других субъектах шансы намного выше.

У такого способа получения земли существует и несколько подводных камней.

Если муниципальные власти откажут в формировании участка, издержки не возмещаются, а изначально невысокая цена может на торгах взлететь выше рыночной.

Как кризис отразился на загородной недвижимости

Нужно также четко знать целевое назначение земли и доступность коммуникаций. Может всплыть масса незапланированных расходов, и подключение электричества и газа обойдется дороже участка с коммуникациями по рыночной цене.

«Мой знакомый нашел и сформировал участок в Московской области, возле леса, затем выиграл торги, — рассказывает читатель «Газеты.Ru» Владимир. — Но в итоге газ подключить не удалось — так уже несколько лет и стоит только летний дом, зимой греть электричеством слишком дорого».

Взять в аренду

Этот способ похож на предыдущий, но участок формировать не надо.

С 1 марта 2015 года в Земельном кодексе появились статьи (39.5 и 39.10), которые позволяют использовать государственные или муниципальные участки бесплатно.

Землю дают для ведения хозяйства или строительство дома. Через пять лет, если сотки использовались по назначению, их можно получить в собственность.

Стать владельцем участка также можно, если шесть лет работать по определенным специальностям. Список таких профессий каждый субъект определяет сам. Например, в Крыму это врачи, учителя, фермеры, актеры и многие другие. Чтобы получить землю по месту работы, гражданин обязан трудиться по этой специальности в течение всего срока до оформления участка в собственность, отмечает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко.

Кому из чиновников принадлежит больше всего земель

«Осенью прошлого года житель поселка Горный Щит (Свердловская область), владеющий участком в семь соток, обратил внимание, что по соседству находится бесхозный участок. Оказалось, что это участок под ИЖС и находится в собственности муниципалитета. Руководству муниципального образования отправили письмо с просьбой взять землю в аренду для строительства жилья. Состоялись торги, после чего на участке построили дом и оформили его в собственность. С учетом всех затрат на торги и аренду итоговая стоимость участка составила около 180 тыс. руб., в то время как его рыночная цена — больше миллиона», — рассказывает замдиректора «Екатеринбургской Земельной Компании» Владимир Загородников.

Получить льготу

Получить бесплатную землю могут льготники, отмечают юристы. Семьи, где больше трех несовершеннолетних детей, могут претендовать на участок СНТ или ИЖС, в среднем до 15 соток, хотя в разных регионах эта цифра отличается. Землю могут давать и другим категориям граждан, например инвалидам, военным или детям-сиротам, — это каждый регион России решает сам.

Однако получение участка — процесс непростой, может понадобиться огромное количество бумажек, а также времени — на то, чтобы отсидеть в очередях.

Кстати, в Госдуму год назад был внесен законопроект «О родовых поместьях», согласно которому гражданам может предоставляться не меньше гектара земли безвозмездно и с правом пожизненного наследования. Однако до сих пор он так и не был принят.

Как получить земельный участок без торгов

Парламентарии в очередной раз пересмотрели перечень случаев, в которых можно получить земельный участок в пользование и собственность без проведения земельных торгов

Привилегированный список в статье 134 Земельного кодекса Украины очень дорог землепользователям — ведь он содержит исключения, позволяющие взять участок в аренду по-простому, без аукциона.

Повсеместная передача свободных от застройки земель государственной и коммунальной собственности на земельных торгах и закрепление исчерпывающего перечня случаев, когда эти торги можно не проводить, впервые были введены в 2008 году.

С тех пор линия государства по передаче земель в аренду исключительно на аукционах оставалась неизменной. Менялось только внутреннее наполнение «золотого списка». В основном он расширялся отдельными счастливцами, которым удавалось пролоббировать свои интересы: реконструкция кварталов устаревшей застройки, связь, оптовые рынки сельхозпродукции, государственно-частное партнерство, индустриальные парки.

Не всегда дополнение списка было обусловлено лоббированием интересов. Бывали случаи, когда требование проводить торги носило абсурдный характер, и совершенно справедливо список безаукционных оснований был дополнен, например, объектами инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, добычей полезных ископаемых, возобновлением ранее заключенных договоров аренды.

Но как показывает практика, жизнь гораздо многообразнее жесткого списка. Поэтому вот уже почти десять лет заблокированы отводы земель под свалками, терриконами, а также их новое строительство; промышленные объекты тоже требуют проведения земельных торгов; для того, чтобы доотвести и расширить участок, который уже находится в аренде, это право тоже надо купить на торгах. Также, на мой взгляд, не очень по-хозяйски было обязывать проводить аукционы для товарного сельхозпроизводства — пока все процедуры соблюдут, земля простаивает, а для сельхозугодий это просто недопустимо. Учитывая сложную экономическую ситуацию и неодинаковый спрос на землю в разных регионах Украины, отношение к вопросу проведения земельных торгов, мне кажется, должно быть более дифференцированным.

До 2008 года в Законе «Об аренде земли» был закреплен очень интересный подход к конкурентности приобретения права аренды: если на один участок поступало больше одного заявления, уполномоченный орган был вправе провести аукцион (победит тот, кто предложит бóльшую арендную плату) или конкурс (победитель — тот, кто предложит разместить наиболее важный и нужный для территориальной громады объект). Но, к сожалению, с 2008 года конкурсы упразднены, остались только аукционы.

Именно с введением огульной процедуры аукционов и появился список исключений, когда этих самых аукционов можно избежать. Порой кажется, что список этот составлен, исходя из нужд и спроса Киева и других крупных городов. Но мегаполисы — это еще не вся Украина. В сельских районах и депрессивных промышленных городках желающие организовать магазин или взять землю в аренду для других коммерческих целей, создав тем самым дополнительные рабочие места, должны всячески приветствоваться, а не отправляться на аукцион.

Долгая и дорогая процедура земельных торгов, неблагоприятная экономическая обстановка, наличие порой лишь одного желающего арендовать земельный участок — все эти факторы сдерживают и без того «придушенное» развитие территорий и не способствуют наполнению бюджетов поступлениями от арендной платы.

Обнародованные в начале апреля изменения в Земельный кодекс сократили «золотой список». Из него исключили, кроме прочего, озелененные территории общего пользования, оптовые рынки сельхозпродукции.

Но самое противоречивое изъятие из списка — это случаи продажи или передачи в аренду земельных участков гражданам для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, садоводства, приусадебных участков, индивидуальных дач и гаражей:

  • Обязательным условием создания фермерского хозяйства является наличие земли в аренде. Для этого потенциальному фермеру теперь придется стать победителем земельных торгов. Вряд ли это будет стимулировать развитие малого бизнеса и фермерства в Украине.
  • Право взять в аренду земельный участок до 2 га для ведения личного крестьянского хозяйства также должно быть доказано на аукционе. Понятно, что где-нибудь в Киевской области участки для таких целей арендуют состоятельные люди, прирезая тем самым к своим домам прилегающую территорию. Но не в элитном, а в обычном селе, где личное крестьянское хозяйство это способ выжить, заставить теперь людей участвовать в аукционах по меньшей мере негуманно.
  • Если решишься вдруг строить дом, дачу или гараж, а свое право на бесплатную приватизацию уже использовал, — тоже, будь добр, выйди победителем земельных торгов.
  • Для ведения садоводства, думаю, было бы достаточно определить граничный размер участка, который можно передать в аренду гражданину, а не загонять его на аукцион.

Подводя итог, скажу, что такие аукционные рамки для граждан кажутся несправедливыми, и они вряд ли принесут ожидаемые результаты, ведь главная цель конкурентной процедуры — наполнить бюджеты. Возможно, в крупных городах, приморских и лесных краях желающие завоевать право аренды земли и будут сражаться на торгах. Но остальная Украина, которая изо всех сил ищет формы и способы выживания, вряд ли воспользуется покупкой права аренды земельного участка на аукционе. Очень хотелось, чтобы в принципе хорошая идея получения участков на конкурентных основаниях применялась в нашей стране с учетом сегодняшних реалий и возможностей потенциальных арендаторов.

Как бесплатно получить землю в собственность под строительство дома?

Как получить землю под строительство дома бесплатно? Больше других этот вопрос волнует молодые и многодетные семьи, нуждающиеся в разрешении квартирного вопроса. Возможно ли получить землю в собственность под строительство дома бесплатно и как это сделать, расскажем в настоящей статье.

Земля в собственность бесплатно. Условия приобретения

В связи с изменениями, внесенными в земельное законодательство, с марта 2015 г. действует новый порядок получения земельных участков гражданами бесплатно. Следует отметить, что земельные участки предоставляются из государственной или муниципальной собственности, и для этого необходимо решение уполномоченного органа.

Действующий закон выделяет следующие категории граждан, которые могут получить землю под строительство дома бесплатно:

    Граждане, получившие от муниципалитета земельные участки для индивидуального жилищного строительства в безвозмездное пользование на срок, не превышающий 6 лет. Это означает, что изначально у граждан с муниципалитетом должен быть заключен договор о предоставлении в безвозмездное (т. е. бесплатное) пользование участка земли под индивидуальную застройку.

Обязательные условия: указанные граждане должны работать по основному месту работы в этих муниципалитетах и пользоваться земельным участком исключительно по предоставленному назначению (т. е. под индивидуальную застройку). В собственность такие земельные участки можно будет получить по истечении 5 лет со дня предоставления их в безвозмездное пользование (п. 5 ст. 39.5 ЗК РФ). Земельный участок на указанных условиях предоставляется только один раз.

Важно: список должностей, попадающих под эту статью закона, не прописан, однако имеется в виду, что конкретные должности будут определены законодательством субъектов России и муниципальных образований. Можно предположить, что в список будут включены наиболее востребованные специалисты в малонаселенной местности (врачи, учителя), поскольку нововведения в первую очередь направлены на привлечение недостающих специалистов в такие местности.

    Граждане, имеющие 3 и более детей, если установлены условия для получения ими бесплатного земельного участка (п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ).

    Обязательные условия: семейная пара должна официально зарегистрировать свои отношения (иметь свидетельство о заключении брака), быть многодетной (т. е. иметь 3 и более детей). Однако допускается, что многодетными могут быть родители-одиночки – мать либо отец. Дети могут быть как усыновленными, так и родными. Родители и дети должны быть прописаны на одной площади (т. е. в одном месте должно быть прописано не менее 5 человек), иметь гражданство России. Кроме того, на территории России у многодетной семьи не должно быть в собственности недвижимости и земельных участков. При положительном решении и оформлении участка в собственность участок будет распределен между членами семьи равными долями.

    Важно: земельный участок предоставляется однократно, его размер не может превышать 15 соток, независимо от расположения на территории России. Законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предъявлены дополнительные условия. Например, многодетные граждане должны состоять на учете (или иметь основания для постановки на учет), как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Кроме того, может быть установлена вероятность получения, с согласия многодетных граждан, альтернативных вариантов улучшения условий жилья вместо предоставления бесплатного земельного участка.

  • Иным отдельным категориям граждан, помимо многодетных, в предусмотренных законами субъектов России случаях. Здесь законодатель имеет в виду, что субъекты России (автономные округа, края, области и т. д.) могут предоставлять земельные участки бесплатно другим категориям граждан, прямо не указанным в тексте земельного кодекса. К таким гражданам могут относиться, например, Герои труда Российской Федерации, Герои Советского Союза, полные кавалеры ордена Трудовой Славы. Право бесплатного предоставления им земельных участков регулируется отдельным федеральным законом, в котором указано, в том числе, что такое предоставление не должно противоречить нормам действующего земельного законодательства.

Как можно получить землю бесплатно. Порядок регистрации, необходимые документы

Сам Земельный кодекс довольно обобщенно описывает процедуру получения земельных участков в бесплатную собственность (постановка на учет, снятие с учета, основания для отказа и пр.), делая ссылку на законы субъектов. Тем не менее, в кодексе указано, что участки предоставляются однократно, и если гражданин имеет несколько оснований для получения бесплатного участка земли, то он вправе получить его только по одному из таких оснований.

Узнать точный перечень документов для получения участка нужно в том регионе России, в котором вы проживаете или планируете проживать и строить дом. Однако некую обобщенную процедуру мы попробуем установить. Для получения бесплатной земли необходимо:

  1. Обратиться с заявлением в органы местного самоуправления о постановке в очередь на получение бесплатного земельного участка в собственность.
  2. Собрать необходимый пакет документов, ими могут быть:

Для граждан — работников муниципалитетов:

  • Договор с муниципалитетом о предоставлении под индивидуальное жилищное строительство земельного участка в безвозмездное пользование.
  • Справка с места работы о занимаемой должности и периоде работы.
  • Документы, подтверждающие использование земли по назначению.

Для граждан, имеющих 3 и более детей:

  • Паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
  • Подтверждение регистрации по месту жительства.
  • Документы, подтверждающие отсутствие в собственности недвижимости.
  • Справка из органов опеки и попечительства об отсутствии решения о лишении родителей родительских прав.
  • Свидетельство о заключении брака либо документ, подтверждающий статус матери/отца-одиночки.

Для иных отдельных категорий граждан:

  • Документ, подтверждающий особый статус гражданина.

Различные субъекты федерации могут затребовать иные необходимые для вынесения законно обоснованного решения о предоставлении бесплатного земельного участка документы. Получив их, органы местного самоуправления (либо иные уполномоченные органы) принимают решение о выдаче земли или об отказе. Положительное решение оформляется, как правило, сертификатом на получение бесплатного участка земли. Отказ должен быть обоснован, со ссылкой на действующее законодательство.

Важно: если отказ в предоставлении вам земельного участка в собственность кажется вам необоснованным, вы можете обжаловать его в судебном порядке. Однако сначала следует подробнее узнать о причине отказа в муниципалитете – возможно, не хватает каких-то подтверждающих документов. Тогда вы приложите их и подадите заявление повторно.

После вынесения положительного решения вы будете поставлены в очередь на получение бесплатного земельного участка. Сроки ожидания могут занять не один месяц, а сами участки могут быть предоставлены в отдаленной местности региона Эти недостатки пока не нашли своего разрешения в действующем законе.

Когда вы получите земельный участок в собственность бесплатно, рекомендуем начать строительство в первый же год владения, в противном случае решение может быть пересмотрено и участок изъят.

Условия предоставления бесплатного земельного участка под строительство дома, как указывалось выше, могут несколько изменяться в зависимости от региона проживания, как в положительную, так и в отрицательную сторону. Но противоречить Земельному кодексу России такие условия не могут. Перед сбором документов внимательно изучите перечень, а лучше проконсультируйтесь в соответствующем отделе муниципалитета (например, в земельном комитете), так вы сможете избежать походов по разным ненужным инстанциям, сэкономить свое время и средства.

Смотрите еще:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в долях Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка Я сам риэлтор → Документы→ Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Часто в интернете я сталкивался с тем, что многие люди ищут предварительный договор купли-продажи […]
  • Материнский капитал для рожденных 2012 году ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРО НОВЫЙ ЗАКОН О ПЕНСИЯХ 14 сентября 2012 С 2007 года женщины вправе получить материнский капитал на второго рожденного или усыновленного ребенка. Однако оказание такого вида государственной поддержки содержит ряд обязательных условий и […]
  • Часть 2 статья 52 градостроительного кодекса Статья 52. Градостроительного кодекса РФОсуществление строительства,реконструкции, капитального ремонта объектакапитального строительства 1. Строительство, реконструкция объектов капитальногостроительства,а также их капитальный ремонт регулируется […]